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Q. B씨는 입사한 이래 15년간 열심히 저축해 내 집으로 아파트를 한 채 마련했다. 기쁜 마음으로 아파트에 입주해 가족들과 축하 파티를 열고 행복한 며칠을 보냈다. 그런데 아파트 관리사무소로부터 전 소유자가 수개월분의 아파트관리비를 체납했으니 속히 납부하라는 날벼락 같은 통지를 받게 되었다. B씨는 전 소유자가 체납한 아파트관리비를 반드시 납부해야 할까.
A. 결론부터 얘기하자면 체납된 관리비 가운데 공용부분에 대한 관리비는 반드시 납부해야 하지만 전유부분에 관한 관리비는 납부할 필요가 없다. 아울러 공용부분에 대한 관리비라도 이에 대한 연체료는 납부할 의무가 없다. 연체료는 공용부분이나 전유부분 구분 없이 모두 납부할 의무가 없는 것이다.
따라서 B씨는 공용부분에 대한 체납관리비가 얼마인지를 꼼꼼히 검토할 필요가 있다. 이는 아파트 관리규약에서 체납관리비 전체는 매수인이 납부해야 하는 것으로 규율하고 있다고 하더라도 달라지지 않는다.
아파트는 집합건물로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는다. 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분과 전기ㆍ가스ㆍ엘리베이터 등 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물을 말한다. 전유부분이 규약에 의해 공용부분으로 된 관리사무소 같은 부속 건물도 공용부분에 속한다.
법원은 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지․ 관리해야 한다고 본다. 또 공용부분을 적정하게 유지하거나 관리하기 위해 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있으므로 집합건물의 특별승계인(매수인)이 전 입주자의 체납관리비 가운데 공용부분에 대해서는 승계해야 한다는 게 타당하다는 입장이다.
아울러 체납된 관리비에 대한 연체료는 위약벌의 일종이고 매수인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 해서 전 입주자의 관리비 미납으로 이미 발생한 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라는 게 법원의 판단이다. 이에 따라 대법원은 판례에서 공용부분 관리비에 대한 연체료는 매수인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다고 판시했다. 따라서 B씨는 공용부분 관리비에 대한 연체료를 납부해야 할 의무가 없다.
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