구역별 공공기여율 25~40% 달해…사업성 잘 따져봐야

여의도, 합정, 이촌 등 한강변 전략ㆍ정비구역에 대한 개발 청사진이 잇따라 공개되며 이들 지역에 대한 투자자들의 관심이 커지고 있다. 김규정 부동산114 부장은 "한강이라는 입지적 장점에 개발계획 구체화라는 호재까지 더해졌다"며 "한강변은 올해도 부동산 시장 최고의'블루칩'이 될 것"이라고 평가했다. 그러나 한강변 일대를 '안전자산'으로 분류하기는 어렵다는 지적도 만만치 않다. 고밀도 개발에 따라 수익성이 높지만 그만큼 '리스크'도 크다는 것이다. 전영진 예스하우스 대표는 "한강변을 구역 별로 나눠 살펴보면 매매가ㆍ개발계획ㆍ사업속도 등 주요 포인트에서 약점이 발견된다"며 "단순히 집값의 오르내림에만 주목해서는 제대로 된 투자를 하기 어렵다"고 말했다. 한강변에 숨겨진 '함정'을 찾아 피해야 한다는 것이다. ◇공공기여율 최대 40%… 사업성에'악재'= 우선 각 구역 별로 25~40%에 달하는 공공기여율에 주목해야 한다. 공공기여율은 공원 등 공공시설을 지을 수 있도록 기부채납한 토지와 여기에 지어지는 시설 설치 비용을 합산한 수치다. 예를 들어 공공기여율이 40%인 여의도전략정비구역의 경우 시가 실제로 떼어가는 땅은 전체 부지의 30%다. 여의도구역 전체 면적이 100㎡라면 이중 30㎡의 부지에 공원이나 문화시설 등 공공시설이 들어서고 나머지 땅만 주민 몫이라는 뜻이다. 나머지 공공기여율 10%는 주민들이 부담해야 하는 실제 공공시설 설치 비용을 토지로 환산한 것이다. 예컨대 100㎡라고 가정한 여의도구역에서 10%에 해당하는 10㎡의 공시지가가 3억원이라면, 이 비용만큼은 주민들이 시설 설치비용으로 내놔야 한다는 뜻이다. 계획 수립단계에서 정확한 시설 비용을 추산하기 어렵기 때문에 최소한의 공공기여 비율을 미리 정해놓은 것이다. 결국 여의도구역 내 주민들은 전체 부지의 30%를 내놓고 여기에 전체 부지 10%의 공시지가에 해당하는 돈을 추가로 내야 하는 셈이다. 때문에 일부 주민들은 공공기여율이 과도하게 높아 사업 진척이 어렵다는 불만의 목소리를 내기도 한다. 여의도 광장아파트 추진위원회의 한 관계자는 "시가 정해놓은 기준을 따르면 수익성이 낮아 조합설립 등 사업 추진 일정이 늦어질 수 있다"고 말했다. 반면에 성수ㆍ이촌ㆍ합정 전략정비구역은 전체 공공기여율이 25%로 여의도구역보다 낮다. 하지만 이들 지역은 여의도와 달리 일반상업지역으로 종 상향이 되지 않아 용적률도 낮기 때문에 사업성을 단순 비교하기는 어렵다. 여의도의 경우 개발사업의 덩치가 크다는 점에도 유의해야 한다. 여의도구역에는 최고 70층 규모의 업무ㆍ숙박시설이 3동(棟)이나 들어설 예정이다. 이 정도 규모의 고층 업무시설은 일반 아파트보다 공사비도 비싸고 초기 착수 자금도 많이 들어 자칫 사업 자체가 지지부진해질 수도 있다. 물론 업무시설의 분양수익도 막대하기 때문에 사업이 원활하게 진행되면 더 큰 이익을 볼 가능성도 있다. 서울시 관계자는 이에 대해"조합원이 주도하는 도시환경정비사업으로 진행하되 일정이 늦어질 경우 업무시설 부지를 매각하는 방안도 강구할 방침"이라고 말했다. 공공기여액의 윤곽이 드러난 곳도 있다. 성수지구의 경우 강변북로 460m의 지하화 비용 1,573억원을 주민들이 부담해야 한다. 현지 부동산업계에서는 1가구 당 3,000만~4,000만원 가량을 강변북로 공사비용으로 더 내야 할 것으로 보고 있다. ◇한강변 재개발지 역세권 위주 투자해야= 망원ㆍ당산ㆍ구의자양 등 노후 다세대주택으로 구성된 유도정비구역은 역세권 위주로 투자에 나서는 게 안전하다는 게 전문가들의 지적이다. 지난 26일 지구단위계획안이 공개된 합정 전략정비구역의 경우 최초 구상안과는 달리 전체 부지 면적(50만3,239㎡)의 절반 가량인 29만8,027㎡만 특별계획구역으로 지정됐다. 나머지 지역은 일명 '자생개발지'로 묶어 노후도 등 정비 여건을 만족해도 고층 개발을 허용하지 않겠다는 게 서울시의 방침이다. 시 관계자는 "인근 양화진 외국인 묘지와 절두산 성지 등의 역사성을 살리려면 전체 부지를 고층 개발하지 않는 게 합리적"이라고 설명했다. 이 같은 방침은 유도정비구역에도 적용될 예정이다. 각 구역 별로 지역적 특성을 살려 일부 특별계획구역을 설정하고 정비요건이 충족되면 세부개발지침을 짠다는 게 시의 복안이기 때문이다. 재개발컨설팅 업계의 한 관계자는 "합정구역의 사례에서 보듯 유도정비구역 역시 개발압력이 높은 역세권 위주로 정비사업이 진행될 가능성이 높다"며 "이런 곳에 투자해야 리스크를 줄일 수 있을 것"이라고 분석했다. 이에 따르면 ▦당산구역에서는 지하철9호선 당산ㆍ선유도역 일대 ▦망원구역에서는 9호선 망원역 일대 ▦구의자양구역에서는 7호선 뚝섬유원지역 일대가 '안전 투자처'가 될 전망이다. ◇재건축지역 사업속도 예상보다 지연될 수도= 한강변에 대한 장밋빛 청사진이 나오고 있지만 사업 일정이 늦어져 수익률이 낮아질 가능성도 따져봐야 한다. 부동산업계에서는 특히 송파구 잠실주공5단지와 서초구 반포지구 일대 아파트들의 사업이 예상보다 지연될 것으로 우려하고 있다. 예를 들어 잠실주공5단지의 경우 지난해 안전진단을 통과해 사업이 급물살을 탈 것으로 기대됐지만 아직까지 지지부진한 상태다. 송파구의 한 관계자는 "5단지의 경우 시의 잠실구역 지구단위계획안이 확정돼야 조합설립 등 후속절차를 진행할 수 있다"고 설명했다. 시는 지난해 말 지구단위계획 수립 용역을 발주해 이르면 올 연말 그 결과가 나올 것으로 내다보고 있다. 이 계획안이 주민설명회와 공람공고를 거치려면 여기서 6개월 정도가 더 추가될 것으로 보인다. 또한 계획안이 나와도 주민 75%의 동의를 얻어 조합이 설립되기까지는 상당한 진통이 예상된다. 잠실 S공인 관계자는 "당장 재건축이 된다고 생각하기 보다 장기적 안목으로 투자에 나서야 한다"고 조언했다. 반포지구 내 아파트 역시 이 같은 문제점을 안고 있다. 서초구는 시의 지구단위계획안이 나오기 전에 재건축을 추진할 수 있도록 자체 마스터플랜을 내놨지만 이 안이 실제 정비계획에 얼마나 반영될지는 미지수다.