일부 지역 아파트값의 버블(거품) 가능성이 가격급등기였던 지난 2003년보다 더욱 높아진 것으로 추정됐다.
그러나 버블이 형성돼있다고 하더라도 당장 붕괴하지는 않을 것이고 재상승 가능성도 있는 것으로 분석됐다.
기업은행 기은경제연구소는 21일 `금융경제 브리프' 이슈분석 보고서를 통해 전세가 대비 매매가 비율 추이 등을 볼 때 최근의 아파트 가격 급등은 버블일 가능성을 배제할 수 없다며 이처럼 분석했다.
보고서는 국민은행의 시세 통계 등을 토대로 서울 등 일부지역 아파트의 전세가에 대한 매매가 비율이 외환위기 이후 2001년까지 떨어지다가 반등해 최근 사상 최고치를 기록하고 있는 점을 첫번째 근거로 제시했다.
전세가에 대한 매매가 비율은 전도시 평균의 경우 1998년 196%에서 2001년말 144%를 거쳐 이달 6일 현재 176%를 기록하고 있는데 비해 서울은 207%에서 158%로 낮아졌다가 다시 209%로 올라섰으며 특히 강남권(한강이남 기준)은 214%에서 167%를거쳐 235%로 급등했다.
아울러 보고서는 배당금에 의해 적정 주가를 추산하는 배당할인모형(DDM)을 활용해 전세가격과 금리를 변수로 추산한 이론 가격과 실제 가격과의 차이가 벌어진것을 두번째 근거로 제시했다.
이 모형에 의한 이론가와 실제가의 차이가 거시경제 환경의 변화 등 다른 요인에 의해 발생할 수도 있는 만큼 모두 버블이라고 말할 수는 없지만 가격 급등기였던2003년에 비해 상대적으로 버블이 심화된 정도를 어느 정도 반영한다는 설명이다.
실제 전국의 경우 이론 가격과 실제가격의 평당 차이는 올해 6월 6일 257만원으로 2003년초(222만원)보다 15.8% 증가에 그쳤지만 서울은 같은 기간 612만원에서 754만원으로 23.2%나 늘었고 특히 강남권은 1천450만원에서 1천872만원으로 29.1% 증가한 것으로 추산됐다.
그러나 보고서는 강남, 분당 등 가격 급등 지역의 수요를 대체할 중.대형 아파트 공급계획이 분명하지 않아 가격 상승 기대를 제거하기가 쉽지않고 저금리에 의한 단기부동자금도 풍부하다며 버블이 가까운 시기에 붕괴할 가능성도 낮다고 예상했다.
이어 정부 규제로 가격 상승세가 주춤할 수는 있지만 내년 서울시내 고밀도 재건축 등 개발호재가 많고 가격 상승 기대감도 남아있기 때문에 강남 등 일부 지역의 중대형 아파트를 중심으로 가격 상승세가 다시 나타날 것으로 내다봤다.
한편 보고서는 지난 1989년 신도시 계획 발표 이후 아파트값이 급등한 점을 예로 들면서 개발을 통한 주택공급 확대는 궁극적으로 집값을 안정화시킬 수 있지만 개발초기에는 가격 상승요인으로 작용할 수 있다고 분석했다.
(서울=연합뉴스) 경수현기자
