■ 은마아파트 재건축심사 탈락 파장·전망'안전진단 탈락' 사례 인접지역 확산 가능성
강남구 대치동 은마아파트가 재건축안전진단 심의를 통과하지 못함에 따라 강남권 재건축시장에도 당분간 한파가 불어 닥칠 전망이다.
이번 심의결과는 강남구가 안전진단 심사를 강화하겠다던 기존의 입장을 재확인해준 것이어서 향후 이와 비슷한 사례가 속출할 수 있기 때문이다.
현재 강남구에 안전진단신청중인 아파트는 개포지구 주공 2ㆍ4단지와 일원대우 등 4,400가구로 향후 1~2달 내에 심의가 실시될 예정이다.
또 압구정ㆍ역삼동 등의 지역에서 4~5곳의 중층이상 아파트가 안전진단을 신청하기 위한 준비를 하고 있는 중이다.
하지만 이들 단지들 역시 안전진단 탈락 가능성을 염두에 두고 신청을 철회하거나 혹은 시기자체를 늦출 가능성이 있다. 실제로 개포주공 3단지는 최근 안전진단을 자진철회하기도 했다.
건설업계의 한 관계자는 "이미 대형단지 2곳이 심의에서 떨어졌기 때문에 대부분의 재건축추진위원회들은 당분간 사업추진을 멈추고 관망세로 돌아설 가능성이 높다"며, "길게는 2~3년 이상 사업이 지연될 수도 있다"고 말했다.
▶ 은마의 탈락사유는?
안전진단 심의 시 기준이 되는 것은 구조안전과 수선유지에 드는 비용, 도시미관, 주거환경 등이다. 이중 구조안전부문은 최근 심사위원이 늘어나면서 안전진단 통과의 가장 큰 변수로 작용하고 있다.
은마의 경우 구조상 위험이 발견되지 않았다. 또 수선유지에 드는 비용이 건물가격에 비해 과다하지 않을 것으로 보여 안전진단을 반려했다는 게 이번 심의 관계자의 설명.
서울시의 한 관계자도 "은마아파트는 건립당시 국내에 자재파동이 일어 일본에서 고강도 철근을 수입해 지었기 때문에 비교적 구조가 튼튼하다"며, "오래된 단지라도 은마처럼 외관이나 구조에 결함이 없으면 재건축 추진이 어려워질 것"이라고 말했다..
▶ 시공사와 분쟁 가능성도
이처럼 안전진단통과 시점이 지연될 경우 시공사와 조합간의 분쟁발생도 우려되고 있다. 조합은 임원들 봉급과 사무실 유지비 등의 명목으로 통상 연간 억대 비용을 시공사로부터 조달 받게 되는 데 사업이 장기간 지연될 경우 시공사도 자금공급을 줄이거나 늦추는 것이 일반적이기 때문.
또 정식 조합이 아닌 재건축추진위원회 단계에서 주택업체와 맺은 시공계약은 내년 상반기 주택법이 시행되면 백지화된다. 때문에 시공사 재선정을 놓고 업체와 주민간 '줄다리기'가 벌어지는 것은 불가피하다.
한국감정원 재건축사업단의 한 관계자는 "강남권 중층아파트의 대부분이 안전진단을 통과하지 못한 상태여서 시공사와의 갈등이 예상 밖으로 커질 수 있다"고 말했다.
▶ 매매시장에도 '찬물'
최근 시작된 강남권 재건축 아파트 매매가격 약세도 이번 안전진단 결과로 인해 더욱 장기화될 것으로 보인다. 재건축사업이 지연되면 그만큼 투자자들의 금융비용도 늘어나 수익성이 떨어지게 되기 때문이다.
최근 안전진단에서 탈락한 개포 S아파트의 경우도 심의결과 발표 직후 매매가격이 2,000만~3,000만원가량 떨어졌다.
부동산 전문가들은 강남권 재건축 아파트를 중심으로 연말까지 5%이상 값이 더 떨어질 것으로 점치고 있다.
재정경제부 고위관계자는 "은마아파트의 재건축이 불가능해짐에 따라 과천 등 수도권 재건축아파트 매매수요까지 크게 위축될 것"이라며, "이는 여타 부동산 시장에도영향을 미칠 전망"이라고 말했다.
민병권기자
