[봄 분양시장 내집마련 가이드] 주택정책 전망과 분석

판교 신도시 일괄분양, 초고층 재건축 추진 불허 등을 담은‘2ㆍ17 수도권 주택시장 안정대책’이 발표되면서 정부의 부동산정책 기조가 ‘부양’에서 ‘규제’로 선회할 것이라는 우려가 제기되고 있다. 정부의 부동산 정책 기조는 2004년 7월을 기점으로 건설경기 연착륙 방안 발표, 지방대도시의 투기지구 일부 해제 등‘규제 일변도’에서‘탄력적 제도 운영’으로 변화를 했다. 그러나 올 초부터 시작된 재건축 값 호가 상승과 판교 발(發) 투기열풍은 정부의 이 같은 정책패턴에 변화를 주고 있다. 하지만 정부가 부동산 경기가 회복돼야 경기 침체를 벗어날 수 있다는 점을 인식하고 있기 때문에 투기 수요는 철저히 차단하면서 실수요는 회복시키는 방향으로 부동산 정책을 펼칠 것이라는 게 전문가들의 진단이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “올해 부동산 시장의 영향을 미칠 주요 변수로 단연 정부의 정책을 들 수 있다”며 “향후 정책이 어떻게 변하느냐에 따라 시장도 영향을 받을 수 밖에 없지만 부동산 시장에 찬물을 끼얹는 규제책을 제시하지 않을 것”이라고 말했다. ◇판교발 열풍, 당분간 규제 지속 예상= 취ㆍ등록세율 추가 인하 등 건설경기 연착륙 유도를 위한 대책은 지속될 것으로 보인다. 건설산업의 침체가 예사롭지 않고, 거래가 여전히 동면상태에 놓여있기 때문이다. 실제 신규분양시장은 서울 동시분양이 맥을 못 추는 등 빈사상태에 빠져있다. 유동성 위기로 인해 문을 닫는 중견 건설사도 늘고 있는 추세다. 그러나 연착륙 방안이 하나 둘 나오겠지만 3월 이후 정책 기조는 투기억제에 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 2ㆍ17 대책 후 재건축 시장은 겉으로 안정을 되찾고 있다. 그러나 판교 분양열기는 시간이 흐를수록 열기를 더해갈 것이 뻔하다. 잠시 안정을 찾은 재건축 시장도 언제, 어떻게 호가 상승이 전개될 지 장담키 어려운 상황이다. 건교부의 한 관계자는 “부동산 시장을 주의 깊게 살펴나갈 계획”이라며 “이상 징후가 발견되면 그에 따른 대책을 즉시 내놓을 계획이다”고 설명했다. ◇규제정책, 앞으로 어떤 것이 있나= 2ㆍ17 안정대책은 재건축 초고층 불허, 투기과열지구 등 해제 당분간 유보, 판교 일괄분양, 세무조사 강화, 재건축 개발이익환수제 시행, 재건축안전진단 강화, 채권입찰제 보완 등의 내용을 담고 있다. 정부는 2ㆍ17 대책 후 부동산 시장이 안정화 되지 않으면 추가 대책도 내놓을 계획이다. 하지만 정부가 앞으로 내놓을 투기억제 카드가 거의 없다는 점이다. 이미 상당수 투기억제 대책이 시행 중에 있고, 법 개정 작업을 앞두고 있다. 이에 따라 정부의 향후 부동산 안정화 대책은 주택거래신고지역ㆍ투기지역ㆍ투기과열지구 추가 지정, 불법ㆍ탈법 거래 세금조사 강화 등이 예상되고 있다. 한마디로 시장에 충격을 줄 새로운 처방 보다는 가격 상승을 허용치 않겠다는 메시지를 시장에 각인 시키는 선에서 이뤄질 것으로 보인다. ◇정책 변화, 시장 영향은= 전문가들은 정부의 기조가 규제로 바뀌어도 예전처럼 시장에 충격을 주지 않을 것으로 보고 있다. 2002~2003년 하루가 멀다하고 쏟아져 나온 투기억제 대책의 영향이 상당부분 이미 시장에 반영돼 있기 때문이다. 실거래가 신고 의무화, 재건축 개발이익 환수제, 세금 부담 증가 등 곧 가시화될 대책 역시 시장에 악재가 될 수 있으나 그 강도는 그리 크지 않을 것으로 보고 있다. 곽기석 한국감정원 도시정비사업단장은 “개발이익환수제가 시행된다 해도 이미 시세에 어느 정도 반영된 만큼 큰 폭의 가격하락 가능성은 극히 낮다”고 설명했다. 아울러 지난 2004년 한해 동안 급매물이 어느 정도 소진됐다. 급매물 소진도 정책 변화에 따른 충격의 강도를 감소시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다.