정부의 `주택공개념` 카드가 단기 `주택거래신고제`, 중장기 `재건축ㆍ재개발 개발이익 환수제 및 주택거래허가제`로 윤곽을 드러냈다.
위헌 요소가 많은 주택공개념은 시장 상황 및 법률 검토 작업을 거쳐 추진하되 일단 연내에 주택거래신고제를 도입하겠다는 게 정부의 복안이다. 신고제란 주택 매매 당사자가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거래내역을 신고하고, 해당 관청은 그 자료를 취ㆍ등록세 등 세금의 과표로 활용토록 하는 제도다.
주택공개념 제도 자체가 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 밖에 없고, 연내 시행할 신고제 역시 주택 거래 관행 및 세금 과세 체계에 적잖은 영향을 미칠 수 밖에 없다. 90년대 초 토지공개념 도입 시 전국 지가는 90년 20.58%, 91년 12.78% 올랐으나 92년에 마이너스 1.27%의 변동률을 기록했다. 서울 아파트 값 역시 90년 평당 평균 607만원에서 92년 565만1,000원으로 7% 하락했다. 이에 따라 주택거래 신고제 등이 입법화 되면 가격에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아지고 있다.
문제는 실무부처인 건교부가 위헌요소를 없앤다 해도 신고제를 비롯한 주택공개념 제도에 대해 사유재산권 침해 등의 논란은 피할 수 없다. 아울러 행정력이 뒷받침 되는 지 등 실효성에 대한 의문도 제기되고 있는 상황이다.
◇위헌요소 및 행정력 동원 최소화 = 건교부는 위헌요소를 없애는 내용으로 관련 법을 제정 또는 개정할 계획이다. 건교부 강팔문 주택정책 과장은 “단기 대책으로 나온 신고제부터 담을 관련 법령을 검토 중”이라며 “위헌 요소를 최소화 하는 방안 등을 집중 논의할 계획이다”고 설명했다.
정부가 1차적으로 도입하는 주택신고제 역시 투기과열지구, 투기지역 등으로 한정한 것도 이 때문. 주택공개념 제도를 담을 법령에 대해서도 어느 정도 실무검토 작업이 완료된 상태다. 건교부 주택정책과 한 관계자는 “새 법을 만드는 것 보다 `주택법`을 개정, 허가제를 도입하는 것이 바람직한 것으로 잠정 결정했다”고 설명했다.
당초 토지거래허가제를 담은 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`개정도 검토했다. 그러나 이 법으로 주택공개념 제도를 담게 되면 토지 위의 모든 지상물에 대해 `공개념`을 도입하는 법적 근거가 마련될 수 있다는 문제점이 제기된 것으로 알려지고 있다. 정부는 내년 초로 시효가 종료되는 개발부담금 부과시기를 연장하는 한편 재개발ㆍ재건축 등의 개발이익 환수 장치 등도 마련할 계획이다.
◇고가주택 기준에 따라 명암 엇갈려 = 주택공개념의 첫 카드인 신고제는 투기과열지구와 투기지역 등의 주택에 적용된다. 투기지역은 서울 등 수도권에서 강남구ㆍ광명시 등 23곳, 지방에선 충남 천안시 등 28곳이 현재 주택투기지역으로 묶여 있다.
관건은 바로 적용대상 주택의 기준. 주택거래 신고제 적용을 받는 주택 기준을 어떻게 설정하느냐에 따라 대책의 영향 및 파급효과가 결정되기 때문이다. 현행 소득세법상의 고가주택(시가 6억원 이상) 기준을 적용하면 말 그대로 강남권에 한정된 대책이 될 수 밖에 없다.
반면 주택 기준을 소득세법 기준보다 더 강화하는 방향으로 별도로 정하거나 전 주택으로 묶게 되면 그 파장은 상당한 것으로 전망된다는 게 전문가들의 설명이다.
◇입법과정 논란 불 보듯 = 주택거래 신고ㆍ허가제, 재개발ㆍ재건축 개발이익 환수제 등의 주택공개념 제도의 입법 과정은 그리 순탄하지 않을 것으로 보인다. 제도 도입에 따른 파급효과 여부를 떠나 공개념 대상에 사유 재산권인 `주택`이 포함될 수 있을지에 대한 법리 논쟁이 불가피 하기 때문이다.
정부 부처 일각에서도 주택공개념 도입에 대해 신중론을 제기하는 목소리도 적잖다. 박재승 대한변호사협회 회장은 최근 본지와의 인터뷰에서 “공개념 제도는 국민의 본질적인 기본권을 침해하는 것이 사실”이라며 “정부가 위헌효소를 최소화 해도 이에 대한 논쟁은 불가피하다”고 설명했다.
법무법인 산하 오민석 변호사는 “그 당시 시장 상황에 따라 주택공개념의 위헌 여부가 결정될 것으로 보인다”며 “정부가 본격적으로 입법 과정을 밟으면 과거 토지공개념 도입 당시 나타났던 찬성, 반대 논쟁이 재현될 것으로 보인다”고 설명했다.
<이종배기자 ljb@sed.co.kr>
