정부가 표준건축비를 339만원으로 확정함에 따라 분양가상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 판교 신도시 중소형 아파트의 분양가는 평당 900만원을 넘지 않을 전망이다. 대형 아파트(전용면적 25.7평 초과)는 채권ㆍ분양가 병행심사제가 적용돼 간접적인 분양가규제를 받게 됐다.
◇판교 중소형 분양가, 평당 900만원 안 넘어=판교 신도시의 경우 표준건축비가 확정됨에 따라 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트 분양가는 평당 850만~900만원 수준이 될 것이 확실시되고 있다. 아파트 분양가는 건축비에 가산비용과 택지비를 합한 금액으로 이중 건축비는 이번에 확정된 표준건축비에 지하시설 설치비 등 가산비용을 포함해 결정된다. 건교부는 실제 현장에서 적용되는 표준건축비는 평당 380만~400만원이 될 것으로 예상하고 있다.
관건은 택지비. 택지는 감정평가를 거쳐야만 정확한 공급가격이 산정되는데 오는 6월 이전 공급가격이 결정될 예정이다. 토지공사 등에 따르면 감정가격이 평당 800만~900만원에서 결정될 것으로 보인다. 여기에 용적률을 적용하면 200%일 때 450만원, 150%일 때 550만원 수준이 될 것으로 건교부는 전망하고 있다. 현재 공동주택 용지의 경우 동(東)판교가 용적률 170~175%를 적용받는다. 이 경우 택지비가 500만원 수준에서 결정돼 평당분양가가 900만원 이내에서 결정되게 된다.
◇대형은 병행심사제로 분양가 간접규제=전용 25.7평 이상의 대형 평형의 경우 채권과 분양가를 병행 심사해 과다경쟁으로 인한 분양가 상승을 막겠다는 게 건교부의 입장이다. 국민주택채권을 많이 매입하면서 분양가는 싼 업체에 토지를 공급하겠다는 것. 아직까지 구체적인 심사기준 및 방법은 확정되지 않은 상태지만 결국 건교부에서 분양가를 간접 규제하는 형태가 될 것이라는 게 전문가 및 업계 관계자들의 전망이다.
채권매입액, 분양가(건축비+가산비용+토지비) 중 업체별 차별화가 이뤄지는 것은 ‘이윤을 포함한 건축비’ 부분이다. 따라서 공사비를 절감하고 이윤을 적게 가져가는 건설업체에 택지를 주되 분양가가 높을 경우 써낸 채권금액을 조정해 인근 시세에 맞출 수 있도록 할 것으로 예상된다. 건교부는 건설업체 선정 때 결정된 분양가를 사업승인권자에게 통보해 분양가를 그보다 높게 책정할 경우 사업승인을 내주지 않도록 할 방침이다. 최근 건교부에서 판교 중대형 아파트 분양가를 1,500만원선에 맞추겠다고 한 것 역시 이 같은 간접적인 조정방법을 통해 이뤄질 것으로 보인다.
또한 제3종 국민주택채권의 할인율은 37%로 만약 1억원어치를 사게 되면 3,700만원에 대한 금융비용을 건설사가 조달하게 된다. 저렴한 이자에 자금을 동원할 수 있는 우량 건설업체들이 유리하다.
◇민간 택지 아파트는 규제 안 받아=건교부가 이번에 확정한 표준건축비는 앞으로 토지공사 등이 조성하는 공공택지에서 사업계획을 신청하는 전용 25.7평 이하 모든 아파트에 적용된다. 따라서 판교 신도시는 물론 파주ㆍ김포 신도시, 신도시급으로 개발한다고 발표한 양주 옥정, 남양주 별내, 고양 삼송지구의 중소형 아파트는 분양가규제를 받게 된다. 또 올해 분양되는 물량으로 관심을 모으고 있는 용인 흥덕지구와 하남 풍산, 성남 도촌 등도 규제대상이다.
이번 공공택지 내 분양가상한제 아파트의 표준건축비 확정에도 불구하고 민간 건설업체가 조성하는 택지에서 공급되는 아파트는 분양가규제를 받지 않는다. 하지만 민간 건설업체가 공급하는 택지 내 아파트 역시 이번 조치의 간접영향을 받을 수밖에 없을 것으로 보인다. 건교부 주택정책과의 한 관계자는 “민간 건설업체가 조성하는 택지에서 공급되는 아파트와 서울 강남권 재권축아파트의 분양가가 이번 조치의 직접적인 대상은 아니지만 전반적인 분양가 인하의 영향을 벗어나기는 힘들 것”이라고 말했다.
