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Q=40대 후반의 사업가입니다. 최근 수익형 부동산 투자가 인기여서 역세권 주변의 소형 상가건물 투자를 고려하고 있습니다. 하지만 임대 수익률이 생각보다 낮아 고민이 됩니다. 투자에 적합한 임대 수익률은 어느 정도입니까.
A=최근 주택시장이 침체로 수익형 부동산이 인기를 끌고 있습니다. 하지만 그만큼 거래는 활발하지는 않습니다. 노후 대비 목적으로 구입하려는 경우가 많지만 예상보다 임대 수익률이 낮기 때문입니다. 최근 서울 수도권 지역의 수익형 부동산의 연간 임대수익률을 보면 오피스텔은 5.5%, 원룸 5~6%, 상가ㆍ소형오피스 건물 4%, 소형아파트 3% 정도입니다. 정기 예금 수익률이 3~4%선인 것과 비교하면 만족할 만한 수준은 아닙니다. 더욱이 세전 수익률이어서 실질 수익률은 크게 낮아지게 됩니다.
일반적으로 부동산 임대수익률은 통상 일반 예금금리보다 최소 2%이상 높아야 합니다. 부동산은 예금에 비해 리스크가 높고 임대차관리와 시설 관리 등의 노력이 필요하기 때문입니다. 이 리스크 프리미엄이 최소 2%정도입니다. 이렇게 보면 임대수익률은 적어도 6%선 이상이 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.
또 세전 수익률이 6%선을 넘더라도 세금과 투자비용을 사전에 반드시 살펴봐야 합니다. 특히 임대수익에 대해선 6.6~41.8%의 소득세가 부과됩니다. 부동산 임대소득은 종합과세 대상이기 때문에 급여소득이나 사업소득이 있거나 금융소득종합과세 대상자인 경우엔 세율이 올라 소득세 부담이 클 수 있습니다.
보유하는 동안에는 재산세나 경우에 따라서 종합부동산세가 부과됩니다. 이밖에 부동산 임대사업을 위한 사업자 등록을 할 경우 국민연금과 의료보험비가 별도로 부과됩니다. 경우에 따라서는 중개수수료, 개보수 비용도 부담하게 됩니다.
이렇게 보면 수익형 부동산은 생각보다 다양한 비용을 부담하게 됩니다. 투자자의 여건이나 부동산에 따라 다르지만 공실 가능성과 비용 부담이 생길 것을 염두에 둔 여유있는 세전수익률은 최소 6%이상 보는 것이 합리적입니다. 하지만 부동산 경기 침체에도 불구하고 수익형 부동산의 가격은 가격이 유지되는 되지만, 임대료는 정체된 상황이라 과거에 비해 투자여건이 좋은 상황은 아닙니다. 만약 투자를 하려면 부동산 가치와 임대료 상승이 기대되는 곳에 가격이 낮은 급매물을 노리는 것이 바람직합니다.
