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Q=3년 전 강남의 5층짜리 빌딩을 매입해 임대업을 하고 있습니다. 1년 전부터 각 층의 임대료가 1~2개월씩 연체가 시작되더니, 5층(보증금 3,000만원/월임대료 300만원/관리비 75만원)은 5개월이나 밀려있습니다. 현재 담보대출 이자가 임대수입보다 많아서 시급한 조치가 필요합니다. 지금 임대시장이 침체기라고 하던데, 명도소송을 해서라도 내보내는 것이 좋은지 궁금합니다.
A=2013년 현재 강남구의 상가 및 오피스빌딩 공실률은 8% 수준이며, 중소형빌딩은 이보다 더 높아 임대시장이 상당히 악화돼 있습니다. 따라서 현재 대기하고 있는 신규 임차인이 없다면 임대시장이 좋았던 과거처럼 임대료 연체를 이유로 무작정 명도하는 것은 부적합한 방법일 수가 있습니다. 임대차 관계를 개선하는 것만으로도 충분히 해결이 가능할 수 있습니다.
임대시장이 침체기일 경우 기존 임차인 유지는 새로운 임차인의 유치보다 상당한 비용이 절감됩니다. 특히 최근 신규임차인의 유치 기간은 3개월 이상을 필요로 합니다. 5층의 경우 명도를 했다고 가정했을 때, 3개월의 기간 동안 약 1,425만원(월임대료 900만원, 월관리비 225만원, 중개수수료 및 홍보비용 약 300만원)의 기회비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 또한 임대인의 인건비, 소송 관련 비용, 이자상환을 위한 금융비용, 장기 공실의 위험 등을 감안 한다면 쉽게 결정할 수 있는 사안이 아닐 것입니다.
따라서 전략적인 임대관리 계획이 필요합니다. 먼저 소유한 빌딩 인근의 유사빌딩에 대한 임대료 시세를 조사해 산정된 적정 임대료를 기준으로 전체 임차인의 임대료에 대한 조정계획을 수립해야 합니다. 이를 바탕으로 각 임차인의 연체된 임대료에 대해 일부 탕감 또는 임차인 영업환경 지원 등의 방법을 모색해야 합니다. 가능하면 빌딩 출입구 및 화장실, 주차장 등의 공용공간에 대한 환경개선과 같은 임대인과 임차인이 상생할 수 있는 부분을 지원하는 방법으로 기존 임차인과 협상할 필요가 있습니다.
