재건축 개발부담금 '종이호랑이' 전락 우려

실제 부과대상은 큰 평수.저층단지로 제한될 듯 상승률 반영 시뮬레이션 결과..대상 제외단지 많아<<반포 주공3단지 대신 도곡 렉슬 단지 사례 적용, 대치 은마 사례 추가>> (서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 8월부터 물리기로 한 재건축 개발부담금이 당초 예상보다 높지 않고 부과대상 단지도 적을 것으로 보인다. 2일 업계에 따르면 이미 용적률 제한, 임대주택 의무건립, 기반시설부담금, 소형평형 의무비율 등 재건축 관련 규제가 첩첩이 쌓여있고 이에 따라 개발이익 공제항목인 개발비용이 과거보다 커졌기 때문이다. 또한 강남지역의 경우 개발이익 공제의 주요 항목인 평균 집값 상승률도 높은편이어서 대부분 개발부담금제를 비켜갈 수 있을 것으로 지적됐다. ◇ 도곡 렉슬 사례 가정해보면= 재건축으로 수익률 '대박'을 터뜨린 강남구 도곡 렉슬 아파트를 대상으로 가상의 시뮬레이션을 해보자. 도곡 렉슬(재건축 전 도곡 주공1단지)은 2003년 7월 도시 및 주거환경정비법 시행 이전에 조합설립인가 및 사업승인을 받아 개발부담금 산정 시점인 '추진위원회'설립 단계가 없다. 따라서 편의상 사업승인인가(2002년 1월) 직전인 2001년 11월부터 준공 때(2006년 2월)까지 4년여간 개발이익을 산출해봤다. 2001년 11월 당시 당시 도곡 주공 13평형의 시세는 5억7천만원. 입주 시점인 올2월 이 평형대로 배정받은 43평형의 시세는 18억원으로 12억3천만원의 차익이 발생한다. 이 금액에서 공사비.세금 등 개발비용(관리처분계획상 추가분담금 적용) 2억원과 입주 때까지 강남구의 정상 집값 상승분 8억2천80만원(5억7천만원×144%, 부동산114 조사)을 빼면 조합원당 순수 개발이익은 2억920만원이다. 이를 건설교통부 계산대로 개발부담금을 산출하면 6천960만원이다. 현도컨설팅 임달호 사장은 "실제로는 주택가격을 시세가 아닌 시세의 70-80%선인 '주택공시가격'을 토대로 산정하기 때문에 조합원 개발이익은 이보다 더 줄어들어들어 佇개발부담금도 이보다 훨씬 낮다"고 말했다. ◇ 큰 평수, 저층 단지만 대상될 듯= 전문가들은 일단 앞으로 개발부담금을 낼가능성이 높은 단지로 강남구 개포 주공, 강동구 고덕 주공.둔촌 주공, 송파구 가락시영 등 강남권 저층(5층) 단지를 꼽는다. 재건축 용적률 상승폭이 커 10평대에서 큰 평수로 넓혀가는 조합원이 많고, 일부는 일반분양 수입도 생기기 때문이다. 이 경우 재건축후 입주하는 평수가 클수록개발부담금도 많이 낼 것으로 보인다. 부동산114 김규정 차장은 "통상 대형평형은 소형평형에 비해 집값 상승폭이 크기 때문에 집값 상승률을 평균치로 계산하면 큰 평수의 부담금이 커질 수밖에 없다"고 말했다. 하지만 이들 단지는 도곡 렉슬에 비해 용적률이 낮고, 임대주택도 지어야 하며(용적률 증가분의 25%), 기반시설부담금도 내야 해 집값 상승률에 따라 부담금 납부액이 크지 않거나 아예 부과 대상에서 빠질 수도 있다. 특히 상당수 1대 1 재건축인 강남권 중층 단지는 일반분양 수입이 없을 뿐 아니라 평수 증가폭도 작아 개발부담금 대상이 되는 곳이 거의 없을 것이라는 게 전문가들의 지적이다. 실제로 1대 1 재건축인 강남구 대치동 은마아파트가 당장 재건축을 시작해 3년후 34평형이 재건축후 35평형에 입주한다고 가정해보자. 현재 이 아파트 착수시점가격(현 시세)은 12억원, 이 아파트의 조합원당 예상 개발비용(추가분담금 가정)은2억6천500만원이다. 대치 우성아파트 등 주변 시세(평당 4천만-4천500만원)를 감안해 재건축후 대치은마 35평형 시세가 15억8천만원이라고 보면 개발이익은 이 금액에서 현 시세(12억원)와 개발비용(2억6천500만원)을 뺀 1억1천500만원이다. 여기에서 추가로 정상집값 상승분을 공제해야 하는데 3년 동안 총 1억1천500만원(12억원의 9.6%), 연 평균 물가상승률 수준인 3.2% 정도만 집값이 오른다면 개발부담금은 전혀 내지 않는다. 하지만 전문가들은 외환위기와 같은 충격이 오지 않는 이상 강남 집값 상승률이물가상승률은 웃돌 것이 확실해 개발부담금 대상이 되지 않을 것이라고 말한다. 휴앤파트너스 박순신 사장은 "8.31대책에 이어 3.30대책도 강남권의 공급을 억제하는 정책이어서 일정 시점에서 집값이 오를 수밖에 없는 구조"라며 "재건축 대신일반아파트로 수요가 몰려 가격이 뛴다면 결국 개발부담금의 효과는 반감할 수밖에없다"고 말했다. 현도컨설팅 임달호 사장은 "사업승인이 난 단지는 개발부담금을 피하기 위해 관리처분을 서두르고, 재건축 초기 단지는 개발이익을 낮추기 위해 추진위 설립을 최대한 늦추는 등 편법이 횡행할 것 같다"고 말했다.