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Q. A공인중개사는 B로부터 모텔을 10억원에 팔아달라는 부탁을 받고 C에게 매매를 중개했다. C는 모텔의 3개월치 매출장부를 확인한 뒤 매수를 결정하고 계약 당일 1억원을 계약금으로 B에게 지급했다. 상업용 부동산을 거래할 때 매출장부를 확인하는 관례를 따른 것이다. 그러나 C는 뒤늦게 호텔 운영에 자신이 없어지자 잔금지급일 전에 계약을 해제하고 계약금을 돌려달라는 내용증명을 B에게 보냈고 B는 이를 거부했다. 계약 이후 세무신고 금액을 확인한 C는 매출장부가 실제보다 과다하게 작성돼 있어서 계약을 해제한다고 주장했다.
그렇다면 세무서 매출자료를 미리 확인하지 않은 A는 C에게 손해를 배상해야 할까.
A. 공인중개사는 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는데 중요한 자료가 되는 사항에 대해 잘못된 정보를 제공하거나 확인하지 않은 정보를 전달해 의뢰인에게 손해를 끼칠 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다.
본건에서 B는 실제 3개월치 매출장부를 근거로 모텔의 월 매출액과 순수익을 A에게 설명했고, A는 B의 설명을 근거로 C에게 모텔을 중개했다. 실제로 C는 B의 사무실에서 3개월치 매출장부를 확인한 뒤 매수를 결정했다.
C는 매도인 B와 공인중개사 A를 피고로 세무서에 신고된 금액이 실제 매출액보다 적다는 점을 근거로 계약을 해제하고 계약금을 반환하라는 소송을 제기한 것이다. 법원은 거래 관행상 모텔업종에서는 세무신고금액이 실제 매출액보다 적을 수 있다는 점과 C도 세무신고금액보다는 실제 매출액을 근거로 매수를 결정한 점을 근거로 C에게 패소 판결을 내렸다.
C가 세무신고 금액을 기준으로 매수 여부를 결정할 의사였다면 모텔 매매계약서에 세무신고금액 내역을 첨부하거나 특약사항으로 세무신고금액을 기재할 것을 요청했어야 한다. 또 C의 요청으로 A가 첨부 또는 기재한 세무신고금액이 사실과 다르게 부풀려졌다는 점이 밝혀졌다면 C가 소송에서 승소하였을 것입니다.
아울러 본건에서 C가 신중하지 못하게 계약을 체결한 잘못이 있다고 하나 1억원이나 되는 거액의 계약금을 B가 모두 갖는 것은 불공평하며 적정한 금액으로 감액되어야 하지 않는가 하는 의문이 생길 수 있다.
그러나 법원은 일반적으로 총 매매대금의 10%에 해당하는 계약금은 적당한 금액으로 보고 있기 때문에 감액하지 않고, 30% 이상 되는 계약금에 대해서는 직권으로 감액하는 경향을 보이고 있다.
/김진필 법무법인 대상 변호사ㆍ한림대학교 겸임교수 kimbyun999@naver.com
