李圭煌 삼성경제연구소 부사장IMF위기 이후 부동산에 대한 신화는 깨졌다. 주택이나 토지는 자본이득을 얻는 대상에서 지대를 받는 것으로 전환될 것이다. 그리고 부동산과 금융시장이 통합될 것으로 보인다. 이에 맞추어 작년에 자산유동화에 관한 법률이 만들어지고 주택저당채권 유동화 제도가 도입되었다. 오는 6월에는 이를 주관할 회사가 설립되어 본격적인 영업에 들어갈 예정이라고 한다.
그러나 아무래도 법의 정비가 필요하여 올해 말이나 주택저당채권 유동화증권(MORTGAGE BACKED SECURITIES,MBS)을 볼 수 있을 것 같다.
주택저당채권이 유동화되면 금융기관은 주택저당채권의 만기가 도래하기 이전에 이를 현금화하여 주택금융에 필요한 자금을 원활하게 조달할 수 있게 된다. 주택수요자는 집값의 30% 정도만 있다면 금융기관으로부터 장기 저리로 대출받아 주택을 쉽게 구입할 수 있게 된다. 그리고 MBS는 채권회수가 확실한 투자의 수단이 된다. 그리하여 규모나 구조면에서 취약한 우리나라 주택금융 시스템은 선진화된다.
주택시장이 유동화되기 위하여는 첫째로, 주택저당채권이 많이 공급되어야 한다.
이를 위하여는 대출을 받아 주택을 사려고 하는 수요자가 많아야 한다. 주택담보대출은 대출금리가 낮고 소득이 높을수록 수요가 많다. 따라서 금리가 낮은 수준에서 안정되고 소득이 많아야 주택저당채권의 유동화가 활발해 진다.
둘째는 금융기관이 주택저당대출을 유동화하기 위하여는 유동화증권의 발행과 관련된 금융시스템이 효율적이어야 한다. 장기채권시장이 발달되고 대출금리와 증권수익률 간의 차이로 적절한 이득을 보도록 금융시장이 안정되어야 한다. 셋째는 MBS에 대한 수요를 확보하기 위하여 MBS는 안전하면서 수익성이 있는 투자수단이 되어야 한다. 이에는 MBS와 관련된 위험을 보전할 수 있는 공신력 있는 유동화 중개기관이 필요한다.
단기적으로는 주택할부금융사가 보유한 주택저당채권을 중심으로 MBS발행이 이루어질 것이다. 신규 주택담보대출의 경우 금리가 하향 안정화되어 MBS를 다른 자산과 마찬가지로 투자자가 선택할 수 있고 주택수요를 자극할 수 있다. 그러나 현재는 주택수요가 적고 장기채 시장이 발달되지 못하여 유동화 제도가 활성화 되기에는 한계가 있다.
장기적으로는 소득이 늘어나고 주택가격이 안정되어 전세입자들이 주택을 사게되어 주택소비가 전세 위주에서 MBS 시장으로 바뀌게 된다.
또, 금리가 안정되면 MBS는 다른 금융상품보다 수익이 높고 안전하여 이를 발행하기가 쉬워진다.
앞으로는 MBS를 적극 활용하여 주택금융시스템을 선진화시켜야 한다. 이를 위하여 유동화 제도를 효율적으로 운영하여야 한다. 유동화 과정에서 발생하는 거래비용을 줄이고 MBS에 따른 수익에 대하여 조세를 감면하여 주택에 대한 대출금리와 증권수익률의 차이를 최소화하여야 한다.
MBS는 개인의 신용이나 담보물건의 가치에 의존하기 때문에 신용상의 위험이 많다. 이를 줄일 수 있도록 MBS에 관한 정보공시제도를 강화하고 MBS 발행에 관하여 신용평가를 정확하게 하여야 한다.
아울러 유동화 중개기관의 공신력을 높여야 된다. 유동화 중개기관은 설립이 자유롭다. 그러나 MBS 시장의 안정성을 위하여 유동화 중개기관의 설립이나 운영에 대하여 철저하게 감독하여야 한다.
그리고 주택금융의 유동화와 주택시장이 잘 연결되어야 한다. 유동화제도는 주택구입자금을 공급하여 주택수요를 확대한다. 아울러 이 제도를 활용하여 주택사업자에 대하여도 자금을 조달하도록 하여 주택공급도 늘려야 한다. 금융기관은 건설부지·시설을 담보로 주택공급자에게 자금을 대출하고 자산유동화 증권(ABS)을 발행하여 이를 MBS와 연결할 수도 있다. 그러면 현재의 선분양 제도는 점차 없어지고 MBS는 주택경기를 조절하는 역할을 담당할 수도 있다.
또한 MBS시장이 전세제도를 위축시킴에 따라 주택정책도 바뀌어야 한다. 전세를 월세로 전환함에 따라 월세자를 위한 보호제도는 물론, 이미 있는 주택시장과 새로운 주택을 공급하는 시장을 균형있게 발전시켜야 한다.
이렇게 되면 주택시장의 MBS는 부동산시장의 금융화에 크게 기여할 것이다.
