‘재건축으로 늘어나는 면적(용적률)의 25%를 임대아파트’로 건설토록 한 재건축 개발이익 환수방안에 대해 업계 및 전문가들은 보완책이 마련되어야 한다고 지적했다.
임대아파트 건립에 따른 용적률 인센티브 적용 등 추가 대책이 뒤따르지 않으면 재건축 사업이 중단될 상황에 놓였기 때문이다.
한국감정원이 분석한 자료에 따르면 ‘증축 연면적의 25% 환수’라는 기준을 적용하면 조합원들의 추가부담금이 현재보다 최대 1억원 가량 증가하는 것으로 나타났다. 심지어 5층 이하의 저층 단지도 ‘마이너스 재건축’이 불가피하다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “개발이익 환수방안에는 동감하지만 현행 기준에는 다소 문제가 있다”며 “심도 깊은 검토가 이뤄져야 할 것이다”고 말했다.
◇ 보완책 요구 한 목소리 = 업계 및 부동산 전문가들은 시장여건을 고려, 좀 더 합리적이고 실용적인 대책이 필요하다는 점을 강조했다.
개발이익환수제 시행에 따른 보완책으로 임대아파트 건립시 인센티브 용적률을 부여하는 것을 들었다. 이밖에 ▦소형주택 의무건설 비율 완화 혹은 폐지 ▦층 수(층고) 제한 폐지 등이 필요하다는 게 이들의 주장이다.
S사 재건축 임원은 “층고 제한을 풀면 고층 건립이 가능하고, 고층에 들어서는 아파트에 대해선 분양가격을 높게 받게 되면 손실 폭을 줄일 수 있다”고 설명했다.
H사의 한 임원은 “임대 아파트도 건립하고, 현행처럼 소형주택 의무비율도 지키면 어떻게 재건축을 하라는 것이냐”고 주장했다.
재건축 단지에 대해 개발이익을 환수하는 것에 대해선 어느 정도 동감하지만 이에 따른 ‘당근‘도 필요하다는 것이다.
한국감정원 곽기석 단장은 “임대 아파트 건립 기준을 ‘증축 연면적’이 아닌 ‘개발이익’으로 바꾸는 것도 고려해 볼 필요가 있다”며 “면적을 기준으로 하면 손해 보는 단지도, 개발이익이 많은 아파트도 똑 같은 기준이 적용되는 것이 문제이다”고 설명했다.
◇ 선택과 집중 가속화 = 이 같은 보완책이 마련돼 개발이익환수방안이 시행 되도 재건축 시장은 침체가 불가피할 것으로 보인다. 아파트 값이 하락하고, 재건축 사업을 포기하는 단지도 속출할 것으로 전망된다.
C사의 한 임원은 “회사 입장에서는 사업이 되는 단지와 그렇지 않은 단지를 구분하지 않겠냐”며 “이미 내부적으로 사업을 포기할 단지 리스트를 작성해 놓았다”고 설명했다.
특히 개발이익환수기준이 ‘증축 연면적의 25%’로 확정될 경우 저층 아파트 단지가 가장 큰 타격이 예상된다.
실제 강남구 개포주공 2단지의 경우 분양가를 평당 1,500만원으로 기준, 25% 임대 아파트 건립에 따른 수익성을 분석해 보면 가구당 8,600여만원의 추가손실이 발생하는 것으로 분석됐다.
이종배기자 ljb@sed.co.kr
민병권기자 newsroom@sed.co.kr
