정부가 17일 입법예고된 도시및주거환경정비법시행령 개정안에 50가구 미만 재건축단지나 용적률 증가폭이 30%미만인 재건축단지는 임대아파트를 건설하지 않아도 되도록 했지만 시장에 미치는 영향은 그리 크지않을 전망이다.
50가구 미만 재건축단지는 시장에서 미치는 영향이 제한적인데다 현재 재건축조합 인가를 받은 단지중 용적률 증가폭이 30% 미만인 곳은 한 곳도 없기 때문이다.
또한 설사 여기에 해당된다 해도 소형평형 의무비율 60%는 적용되기 때문에 사업 추진이 여전히 쉽지 않다.
한편 정부는 다세대.다가구 주택지에 대해 재건축 가능 가구수를 현행 300가구이상에서 200가구 이상으로 완화하는 등 재건축, 재개발 추진 요건을 완화해 주거환경이 열악한 지역의 소규모 정비사업은 활기를 띨 전망이다.
◆ 대단지는 예외조항 해당 거의없어 = 건설교통부는 수도권의 공동주택중 50가구 미만으로 재건축을 추진하는 단지는 전체의 20% 정도인 1천200여 단지로 파악하고 있다. 가구수로는 전체의 8%인 8만3천500여가구다.
이들은 대부분 1동짜리 아파트나 소규모 연립주택이어서 시장에 미치는 영향은극히 미미하다.
대단지중 용적률 증가폭이 30% 미만이어서 임대주택을 짓지 않아도 되는 곳은거의 없다.
재건축조합이 결성된 단지중에서는 이에 해당하는 단지가 전무하고 현재 재건축을 추진하는 단지중에서도 강남에서는 대부분 용적률 증가분이 30% 이상이다.
개포주공 등 저층 단지들은 대부분 현 용적률이 80-90% 수준이어서 용적률이 100% 이상 증가하고 잠실 주공5단지 등 현 용적률이 130-180%인 중층단지들도 70-80%씩은 용적률이 증가한다.
하지만 압구정 현대6차(증가분 20%)와 7차(23%), 압구정 한양3차(18%), 5차(24%), 청담동 개나리4차(7.9%) 등 현재 용적률이 200% 안팎인 일부 중층단지들은 임대주택을 짓지 않아도 될 전망이다.
강북에서는 상대적으로 예외조항에 해당하는 단지들이 많다.
여의도에서 재건축을 추진하는 목화(14.8%), 장미(6%), 화랑(11%), 대교(24.9%)등은 모두 임대주택을 짓지 않아도 되고 원효동 산호(19.3%), 서빙고동 미주(26.63%), 수정(22.45%), 한강삼익(3.93%) 등도 용적률 증가폭이 30% 미만이다.
한편 은마아파트 등 용적률 증가폭이 40-50% 정도인 단지들은 임대주택을 짓지않기 위해 용적률 증가를 30% 이내로 줄이는 방안을 검토할 가능성도 있다.
현도컨설팅 임달호대표는 "용적률 증가폭이 30%를 약간 상회하는 단지들은 임대주택을 지을 것인지 조합원 부담금이 늘더라도 임대주택을 안짓기 위해 용적률을 줄일 것인지 저울질 할 것으로 보인다"고 말했다.
◆ 시장 영향은 적을 듯 = 임대주택 건설 의무에서 벗어나는 단지들이 일부 있지만 시장 영향은 미미할 것으로 보인다.
가장 큰 이유가 소형평형 의무비율 적용은 여전하기 때문이다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "임대주택을 안짓는다는 것이 호재로 작용할 수는 있지만 용적률이 조금이라도 늘어나면 소형평형을 의무적으로 건설해야 하기 때문에 사업 추진이 쉽지는 않다"고 말했다.
일각에서는 압구정 현대아파트와 여의도 일부 아파트 등 임대주택을 짓지 않아도 되는 단지들의 가격 상승도 예상하고 있다.
RE멤버스 고종완 대표는 "임대주택을 짓지 않아도 되는 단지들은 수혜가 예상돼재건축 추진도 빨라질 것으로 보인다"면서 "가격 상승도 어느 정도 예상된다"고 말했다.
하지만 이 단지들도 후분양제와 소형평형의무비율 등의 악재는 여전하기 때문에시세 상승은 제한적일 전망이다.
◆ 단독.다세대.연립주택 재건축.재개발은 쉽게 = 개정안은 단독, 다세대, 연립주택 등의 재건축 및 재개발 활성화 방안도 담고 있다.
파급력이 큰 대단지 아파트의 재건축 요건은 강화하는 것과 달리 대단지에 비해주차난과 일조환경 등 주거환경이 열악한 다가구, 다세대 주택의 재건축은 쉽게 하자는 취지다.
우선 준공연도가 다른 소규모 다세대, 연립주택이 일정지역에 산재해 있을 경우그중 3분의 2 이상이 재건축 판정을 받으면 재건축을 추진할 수 있도록 했다.
지금까지는 모든 단지가 재건축 판정을 받아야 해 추진이 상당히 어려웠다.
아울러 다세대, 다가구주택지의 재건축 추진 가능 가구수를 현행 300가구에서 200가구로 완화했으며, 지금까지 재건축을 추진하려면 모든 가구가 노후.불량으로 판정돼야 했지만 개정안은 준공뒤 10년 이상 경과한 주택이 30% 이상이면 가능하도록했다.
또한 재개발 추진시 소재지 확인이 되지 않는 토지 소유자는 의결정족수에서 제외하기로 했다.
전문가들은 이번 조치로 노후, 불량지역의 재개발, 재건축이 다소 활성화되겠지만 결정적인 변수로는 작용하지 않을 것으로 전망했다.
고종완 대표는 "건설경기 연착륙 차원에서 나온 조치로 보인다"면서 "요건이 완화되는 것은 호재로 작용하겠지만 안전진단이 대폭 강화됐기 때문에 큰 영향은 없을것"이라고 말했다.
(서울=연합뉴스) 이정진기자
