Q :
지방에 상속받은 농지가 있습니다. 매도를 하고 싶은데 농사를 지은 적이 없어 비사업용 토지로 분류돼 양도세 중과세가 되는 것은 아닌지 걱정입니다. 정말 양도세 중과가 되는 것인지를 알고 싶고 처분시기는 어떻게 정하는 것이 좋은지도 알고 싶습니다.
A:
사업용토지로 인정되는 시기에 매도하면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으며 세율도 보유기간에 따른 일반세율을 적용받으실 수 있습니다. 그러나 비사업용토지로 전환된 상태에서 매도하면 양도세 산출시 장기보유특별공제를 적용받지 못하며 세율은 60%가 적용되는 것이 원칙입니다. 다만 2009년3월16일~2010년12월31일 사이에 매도하면 한시적으로 보유기간에 따른 일반세율을 적용 받을 수 있으나 투기지역에 해당되면 10% 탄력세율이 추가됩니다. 이 경우 장기보유특별공제는 적용 받을 수 없습니다.
따라서 상속 받은 농지가 비사업용 토지인지 아니면 사업용 토지인지를 먼저 점검해야 합니다. 판단기준은 2006년12월31일까지 상속 받은 농지인지 아니면 그 이후에 상속 받았는지에 따라 달라집니다. 2006년까지 상속 받았다면 2009년 말까지 매도하는 경우 사업용으로 보아 양도세 중과를 하지 않지만 2010년 이후 매도하면 시골에 살면서 농사를 지은적이 없어 비사업용토지로 양도세 중과규정에 해당됩니다.
2007년 이후 상속 받은 농지는 상속개시일(사망일)로부터 5년 이내에 매도하는 경우 양도세 중과를 하지 않지만 5년을 경과하여 매도하면 양도세 중과규정에 해당됩니다.
결국, 비사업용 토지의 경우 사업용 토지에 비해 양도세 부담이 대부분 늘어나므로 세금측면에서만 보면 사업용 토지로 인정되는 시기에 매도를 하는 것이 바람직합니다. 하지만 부동산은 시세가 변동되므로 매도시기 결정은 세금뿐 아니라 반드시 시세변동예측을 한 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.
사업용 토지로 인정되는 시기에 매도 하는 경우의 세금을 먼저 계산해 보고 비사업용 토지로 전환될 경우 한시적 유예 기간 내에 매도하는 경우와 유예기간을 지나 매도하는 경우로 나누어 추가 점검한 후 늘어나는 세금과 기회비용을 시세상승을 통해 감당하지 못할 것으로 예상된다면 사업용 토지 상태에서 매각하는 것이 좋고, 충분히 보상 받을 수 있다면 비사업용 토지로 전환되더라도 좀더 기다렸다가 매도하는 것이 더 좋은 선택이 될 것입니다.
