안 팔리는 부동산 경·공매로 팔아볼까

대전 대덕구에 사는 최모씨는 최근 신규 아파트를 분양받으면서 중도금을 마련하기 위해 보유하고 있는 땅을 팔기로 결심했다. 경북 문경시에 있는 5만6.000여㎡의 땅은 위치도 괜찮고 가격도 저렴한 편이라 금새 팔릴 거라고 생각했지만 내놓은 중개업소의 반응은 신통치 않았다. 매도가 어떻게 진행되고 있는 지 궁금해 종종 전화도 걸어봤지만 지방의 땅이다 보니 찾는 사람이 거의 없다는 말만 들었다. 땅을 빨리 현금화할 필요가 있었던 최씨는 결국 한 업체가 운영하는 민간경매를 통해 팔기로 했다. 혹시 경매여서 너무 싸게 팔리는 게 아닐까 하는 생각도 들었지만 결과는 대성공이었다. 감정가와 큰 차이가 없는 가격으로 1차 경매에서 낙찰된 것이다. 전속 중개인을 통해 땅이 팔리는 과정에 대한 상세한 안내를 받을 수 있는 것도 마음에 들었다. 최 씨는 "중개업소에 내놨을 때에는 찾는 사람조차 없어 애를 먹었는데 민간경매를 이용하니 의외로 쉽게 팔렸다"며 "두 건의 매도 의뢰를 더 해둔 상태"라고 말했다. 최근 부동산 시장의 거래가 위축되면서 '환금성'이 투자의 화두로 떠오르고 있다. 급하게 팔아야 하는데 살 사람이 없다면 매도자 측에서는 결국 값을 낮출 수 밖에 없다. 더욱이 값을 낮춰도 안 팔리면 자산 보유자는 돈줄이 막혀 위기에 몰릴 수도 있다. 이 때문에 제때 잘 사는 것 못지 않게 잘 파는 것이 부동산 투자의 중요한 기술이 되고 있다. 괜찮은 내 부동산이 중개업소의 관심을 받지 못해 오랜 시간 속앓이를 하던 투자자들이라면 경ㆍ공매를 이용해 볼 것을 추천한다. ◇반값 경매, 속성경매로 관심 끌어보자= 민간경매란 법원경매와 달리 개인ㆍ기업 등이 소유한 부동산을 자유의사에 따라 전문업체에 위탁해 경쟁입찰 방식으로 매각하는 것을 말한다. 지난 2008년부터 경매정보업체인 지지옥션이 국내에서 처음으로 도입했으며 현재 한 달에 한번 꼴로 민간경매를 실시하고 있다. 방법은 법원경매와 크게 다르지 않다. 매도자가 경매를 통해 물건을 내놓으면 입찰자들이 매수희망가격을 써내 이중 가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰을 받는 방식이다. 지지옥션의 강은 팀장은 "일반 중개업소를 통한 거래와 수수료에서는 큰 차이가 없으면서도 신문광고, 인쇄물 등을 통한 홍보효과는 훨씬 높다"며 "매도하는 과정을 자세하게 안내하고 있어 고객들의 만족도가 높은 편"이라고 말했다 민간 경매의 장점은 무엇보다 보다 많은 수요자들에게 물건을 노출시킬 수 있다는 점이다. 일반 중개거래를 통하면 해당 지역에서만 수요를 찾아야 하는 것과 달리 더 많은 수요층의 관심을 모을 수 있다. 특히 법원이 실시하는 경매와 달리 민간경매는 인터넷을 통한 입찰도 가능하다. 지지옥션 측은 감정가의 50%부터 입찰을 시작하는 절대경매, 아파트 속성 경매 등 다양한 방법을 도입하고 있다. 50% 경매는 전문 감정평가사가 평가한 감정가의 50% 금액부터 최초 경매가 시작된다. 이 경우 매도자는 가격이 마음에 들지 않으면 낙찰 취소 보증금 50만원을 매수자에게 지급하는 조건으로 매도의사를 철회할 수 있다. 또 입찰자가 없어 유찰될 경우 매도자는 보증금과 낙찰 취소 보증금을 모두 되돌려 받을 수 있다. 아파트 속성 경매는 이른바 '급매'에 초점을 맞춘 매각 방식이다. 감정대신 매도자가 최저 입찰가를 제시하기 때문에 감정비용을 절약하고 기간을 단축하는 장점이 있다. 아파트는 시세도 공개돼 있는 경우가 많아 유찰되면 재입찰이 없는 1회성 경매다. 20~30만원의 경매 공고 및 진행비가 필요하지만 이 금액만큼 매각 성사 때 중개수수료에서 공제된다. ◇양도세가 신경 쓰인다면 공매 이용해 볼만 = 개인 채무관계에 의해 집행되는 경매와 달리 공매는 세금 체납 등 공공기관에 대한 채무관계로 인해 성립되기에 개인은 물건을 살 때만 이용한다는 게 일반적인 생각이다. 하지만 일시적 1가구2주택자가 돼 2년내에 보유 주택을 팔아야 하는 경우에 한해서는 개인도 공매를 이용할 수 있다. 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 내에 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 의뢰할 경우 수탁재산 공매를 통해 개인 주택의 매각을 국가에서 도와주는 것이다. 특히 일단 공매 의뢰를 하면 이후 매각지연으로 한시적 1가구2주택 유예기간을 넘기더라도 양도소득세를 물지 않는다. 매각가는 시가를 고려한 감정평가금액이 기준이며 가급적 매각의뢰자의 희망가격을 반영할 수 있도록 한다는 게 캠코측의 설명이다. 입찰이 끝난 후에도 원하는 사람이 있다면 수의계약을 체결할 수도 있다. 다만 유찰시 5%씩, 최대 감정평가금액의 50%까지 가격이 인하되고, 원하는 가격보다 낮은 금액에 낙찰되더라도 매도자가 이를 철회할 수는 없다는 점을 유의해야 한다. 수수료는 매각대금의 1%(매매계약시 0.5%, 잔금납부시 0.5%)다.