저는 30대 회사원으로 내년에는 반드시 내 집을 마련하기 위해 열심히 종자돈을 모으고 있습니다. 들리는 말로는 법원경매로 집장만을 하면 주변시세보다는 싸게 살 수 있다고 해서 경매 공부를 하고 있는데 경매로 집장만을 한 사람들 중에는 손해를 봤다는 애기도 들리고, 공부는 하고 있지만 여전히 권리분석이 어렵게 느껴집니다. 경매에서 매수인이 부담하는 권리와 경매로 내 집 마련 하는데 있어 유의해야 할 사항에 대해서 자세하게 알고 싶습니다.
법원경매는 권리분석 때문에 벽에 부딪치는 경우가 있습니다. 하지만 너무 어려운 것만은 아닙니다. 권리분석은 기준권리를 기준으로 해서 선순위 권리는 매수인이 인수하고, 후순위권리는 소멸됩니다. 기준권리로는 근저당권(저당권)을 비롯해 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있습니다. 이들 기준권리를 기준으로 등기일자가 빠르면 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 반면 등기일자가 늦으면 매수인의 부담은 없습니다.
예를 들어 전세권, 지상권, 지역권, 소유권이전가등기, 가처분, 환매등기 등의 등기일자가 기준권리보다 빠르면 매수인이 부담하는 권리이지만 늦으면 매수인의 부담이 없다는 얘기입니다. 그러나 소유권과 관련한 예고등기와 전소유자의 가압류는 매수인이 부담하는 권리입니다. 여기에 등기부에 공시되지 않는 유치권, 법정지상권, 관습법상법정지상권, 특수지역권, 대항력 있는 임차인, 분묘기지권 등은 경매로 소멸되지 않으며 매수인이 인수해야 되는 권리입니다.
경매 시 유의사항으로는 우선 물건을 잘 골라야 합니다. 아파트의 경우에는 1,000세대 이상 되는 단지로 소형과 중·대형 평수가 고르게 있어야 하며 교육환경, 편의시설, 자연환경, 교통환경 등을 고려해야 합니다. 또한 현장확인을 통해 물건 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
경매물건은 서류상의 내용과 물건내용이 다른 경우가 많아 공부상에 공시되지 않는 권리가 얼마든지 발생할 수 있습니다. 서류상으로 완벽한 권리분석을 통해 물건을 낙찰 받았어도 현장방문을 소홀히 해 손해를 감수해야 하는 경우가 종종 발생하고 있습니다. 마지막으로 자금계획을 철저히 세워야 합니다. 만약 낙찰을 받아 놓고도 대금납부를 하지 못하는 경우에는 입찰보증금을 떼일 수도 있습니다. 따라서 미리 자금계획을 확인해 두고 경매에 참여하는 것이 안전합니다./고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장
