분양가 상한제 적용에 따른 주택 전매제한이 최장 10년으로 너무 길다는 지적이 제기되면서 전매제한에 관한 궁금증이 커지고 있다. 현행 법령은 전매제한 적용기준과 환매조건 등만 규정하고 있어 개별 사례에 대입할 경우 해답이 모호한 경우도 적지않다. 이에 전매제한을 둘러싼 알쏭달쏭한 의문점을 정리해봤다.
◇선착순 분양은 전매제한이 없나=최근 남양주 진접지구의 미분양 물량에 이른바 ‘4순위 접수’, 즉 청약통장이 필요 없는 선착순 계약자가 상당수 몰려들었다. 아끼던 통장을 쓰지 않아도 집을 공급받을 수 있다는 이유에서다.
그러나 선착순 분양을 받더라도 최장 10년의 전매제한은 그대로 살아 있다. 다만 통장을 써서 청약한 게 아니어서 전매제한과 똑같은 기간 동안 적용되는 ‘재당첨 금지’에는 해당되지 않는다. 이 경우에도 미분양 아파트를 구입해 유주택자가 된 이상 청약 2순위로 밀려나기 때문에 재당첨 금지는 사실 별 의미가 없다. 이밖에 각종 특별ㆍ우선공급으로 분양받는 경우에도 전매제한은 일반분양과 같다.
◇불가피 사유 있으면 무조건 환매 가능한가=전매기간 중이라도 불가피한 사유가 인정되면 주택공사ㆍ지방공사에 ‘환매’할 수 있다. 사유는 생업ㆍ질병치료ㆍ취학ㆍ결혼, 해외 이주나 체류(2년 이상) 등으로 세대원 전원이 이주해야 할 경우로 한정된다. 사유가 있어도 수도권 내에서 이동하는 것은 인정되지 않는다.
환매 가격은 분양가에 시중은행 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 정한 금액이어서 소위 ‘프리미엄’을 챙기기는 불가능하다. 환매를 요청한다고 해서 주공이 반드시 받아들여야 하는 것은 아니다. 예를 들어 집값이 하락하는 지역일 경우 환매를 거부할 수도 있다. 이때는 전매제한이 풀려 자유로운 매매가 가능해져야 맞지만 명확한 규정은 아직 없다.
◇환매한 집은 어떻게 처리하나=주공 등이 환매로 사들인 집이 20가구 이상일 경우 입주자 모집공고를 내고 재분양하거나 임대주택으로 공급할 수 있다. 20가구 이하라면 임의 공급이 가능하다. 그러나 재공급할 때 분양가를 얼마로 정할지, 남은 전매제한 기간은 어떻게 할지 등은 정해진 바가 없다.
◇전매제한 중에도 증여는 가능한가=전매제한에는 양도뿐 아니라 증여도 포함된다. 당연히 가족에게 증여하는 것도 불가능하다. 다만 이혼해 배우자에게 집을 넘겨주기로 한 경우에는 그 배우자에게 증여할 수 있다. 또 소유자 사망에 따른 상속도 가능하다.
◇전매제한 완화되면 소급적용 가능할까=차기 정부에서는 과도한 전매제한 기간을 줄일 것이라는 예상도 있다. 만일 기간이 줄어든다면 이미 5~10년의 전매제한을 적용해 공급된 아파트는 어떻게 될까. 이 경우 소급적용이 가능하다는 게 대체적 관측이다. 투기과열지구를 해제하면 이전 투기과열지구 시절 공급됐던 주택에 대해서도 분양권 전매제한이 풀리는 것과 같은 이치다.
