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Q. 최모씨는 박모씨로부터 분양대금(8억4,821만원)의 10%를 계약금으로 이미 납부한 아파트의 분양권을 사들였다. 이후 중도금 5억893만원과 잔금(2억5,446만원)의 일부인 1억8,000만원을 납부했다. 최씨는 잔금 7,446만원을 미납한 상태에서 지난 2006년 4월 아파트에 관한 권리를 김모씨에게 19억원에 양도했고 김모씨는 최씨가 미납한 잔금을 납부하고 2006년 9월 소유권이전등기를 마쳤다. 이럴 경우 양도소득세액 산정에 있어서 최씨는 일반 양도세율(6~38%)을 적용받게 될까, 미등기 양도자산에 적용되는 70%의 중과세율을 적용받게 될까.
A. 대법원은 최씨에게 '중과세'를 판결했다. 양도소득세 중과를 피하기 위해 고의로 잔금의 일부를 내지 않고 등기를 미뤘다고 판단한 대법원은 옛 소득세법 104조 1항 3호에 따라 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용한 것이다. 법원은 판결에서 "부동산매매 계약을 체결한 매수인이 매매대금 중 계약금과 중도금뿐만 아니라 잔금의 상당 부분을 이미 지급하여 잔금 일부만을 지급하면 바로 등기가 가능함에도 양도소득세 중과세율 적용을 회피할 의도 등으로 대금을 지급하지 아니한 채 부동산에 관한 자신의 권리를 양도했다면 옛 소득세법을 적용해야 한다"고 밝혔다.
아파트에 대한 계약금과 중도금뿐만 아니라 잔금 중 상당 부분까지 이미 지급돼 있는 상태에서 최씨는 잔금의 일부만을 완납하면 곧바로 등기를 할 수 있었다. 하지만 미등기 양도자산에 관한 양도소득세 중과세 적용을 회피할 의도로 일부 잔금만을 미지급한 상태에서 아파트를 양도한 것으로 판단한 것이다.(대법원 2011두7557 판결)
판결에 따르면 아파트 분양대금의 잔금 중 일부를 지급하지 않고 소유권이전등기를 하지 않았다고 하더라도 미지급 잔금의 규모(최씨 사례에서는 총 분양대금 중 8.8% 미지급)나 소유권이전등기의 가능 여부 등에 따라서는 해당 아파트를 취득한 것으로 판단해 세법을 적용하게 된다.
법원이 제시한 미등기 양도자산의 판단 기준은 아파트뿐만 아니라 LH나 SH 등 공사가 조성·분양하는 토지와 관련한 권리를 양도할 때에도 적용될 수 있다는 점에서 중요한 의미를 갖는다.
위 사례처럼 미등기 양도자산으로 판단되는 경우 고율의 양도소득세율이 적용될 뿐만 아니라 지방세법상으로는 아파트를 사실상 취득한 것으로 간주돼 취득세도 부담하게 됨을 유의해야 한다.
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