[어떻게 생각하십니까] LTV·DTI 규제완화

김현아 한국건설산업연구원·건설경제연구실장

김수현 세종대 부동산학과 교수

최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 침체된 경기를 활성화하기 위해 주택 부문 금융규제인 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도의 완화 방침을 시사하면서 찬반 공방이 벌어지고 있다. 부동산 가격 급등 때 만들어졌고 세월호 참사 이후 침체된 경기를 살리기 위해 완화가 필요하다는 찬성론이 있는가 하면 위험수위에 오른 가계부채 확대를 야기하고 집값 상승, 전셋값 상승으로 이어질 것이라는 반대론이 팽팽하다. LTV와 DTI 규제 완화에 대한 전문가들의 찬반 의견을 싣는다.

● 찬성

금융규제 탓 2금융권 고금리 대출 많아 LTV 손질 '부채의 질' 건전화 바람직

얼마 전 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 금융규제를 개선하겠다고 밝혀 찬반 논란이 팽팽하다.

찬성하는 쪽은 경기 활성화를 위해 금융규제 완화가 필요하다는 입장이며 반대하는 쪽은 가계부채의 위험성을 우려하고 있다. 그렇다면 정작 대출을 이용하는 국민들의 입장은 어떨까. 한국은행이 지난 4월에 발표한 금융안정보고서에 따르면 '가계의 재무건전성을 개선하려면 금융거래비용을 수반하는 비은행금융기관의 의존도를 낮춰야 한다'고 돼 있다. 이는 우리나라의 가계부채가 양적인 측면뿐만 아니라 내용적 측면, 즉 상대적으로 금리가 낮은 제1금융권보다 고금리의 제2금융권에서 부실 우려가 더 많음을 지적한다. 제1금융권의 금융규제 때문이다. 선진국들이 서브프라임 모기지 등으로 금융위기를 겪는 동안 우리나라는 금융규제 덕분에 사실상 위기를 모면했다. 따라서 가계대출 건전성을 관리하는 것이 얼마나 중요한 일인지 이론을 제기할 사람은 없을 것이다. 그러나 금융규제를 통해 금융기관들의 위기는 모면했지만 금융소비자들에게 제1금융권의 문턱은 더욱 높아졌다. 이뿐만 아니다. 집값이 2000년대 중반 이후 최대 호황기를 누리는 비수도권은 별다른 금융규제가 없는 반면 4년 동안 주택가격이 하락하고 높은 주택가격 수준으로 대출의존도가 높은 수도권은 훨씬 더 강력한 금융규제를 받는다. 금융소비자 입장에서는 도대체 누구를, 무엇을 위한 금융규제인지 혼란스러울 뿐이다.

물론 금융규제가 완화되면 더 많은 돈을 빌려 집을 살 수가 있기 때문에 주택구매 수요는 증가할 것이다. 그러나 이미 전세자금에도 대출이 포함돼 있어 빚내어 전세로 사느니 좀 더 낮은 비용으로 자기 집을 마련하도록 하는 것은 가계부채의 질을 오히려 건전하게 만드는 것이다. 요즘과 같은 시기에 단순히 돈을 더 많이 빌려준다고 해서 필요없는 주택을 추가로 사는 사람은 없을 것이다. 그러므로 금융규제 완화에 따른 시장과열이나 가계부채 문제는 그리 우려할 수준은 아니라고 판단된다. 특히 금융규제 중 LTV는 현재보다 완화가 요구된다. 우리나라는 LTV 산정시 전세보증금과 최우선변제금(수도권 3,200만원)을 포함하고 있다. 그러므로 LTV가 60%가 되도 집값의 절반까지 대출받기란 쉽지 않다. 지난해 정부가 생애 첫 주택구매자들에게 장기저리로 제공한 '공유형 모기지'는 LTV가 70%까지 적용되는 수익공유형과 LTV가 40%까지만 적용되는 손익공유형 두 종류가 있다. 그런데 손익공유형 모기지 신청자는 거의 없었다. 공유형 모기지의 주 수혜층이 30~40대인 점을 감안하면 현재 집을 사야만 하는 사람들에게 필요한 금융지원에 LTV가 매우 중요한 요인임에 틀림없다.

금융규제는 시장 상황에 맞춰 변경돼야 한다. 완화한다고 무조건 가계부채 문제가 심각해지는 것도 그렇다고 강화한다고 가계부채 문제가 완화되는 것도 아니다. 진정 가계부채 문제를 해결하고 싶다면 고금리의 가계대출을 저금리로 전환해주고 주택에 묶인 자금을 원활한 처분을 통해 현금화시켜줘야 한다. 이번에 금융규제가 개선된다면 부디 금융소비자 입장에서 고민이 시작되기를 기대해본다.

● 반대

집 구입 늘기보단 가계부채만 키워 청년 일자리 창출해 구매력 높여야

상식적인 질문에서 시작해보자. 실수요자 입장에서 지금 소득의 반 이상을 은행대출로 갚아가면서 집을 살 마음이 있을까. 또는 수입의 반을 대출금 갚는 데 쓰면서 정상적인 가계를 유지할 수 있을까. 상식적으로는 절대 있을 수 없는 일일 것이다. 현재 대출규제 기준으로 보면 강남권은 원리금 상환액이 소득의 50%, 인천·경기는 60%, 지방은 아예 기준이 없는데 이를 더 완화하라는 것이 이른바 업계와 일부 경제부처의 요구다.

그동안 총부채상환비율(DTI) 제도는 우리 부동산 거품을 더 키우지 않도록 막은 효자로 불렸지만 최근 불효자 취급을 받고 있다. 노무현 정부 당시 DTI를 포함한 금융규제를 강화해 집값을 잡았으니 이를 풀게 되면 부동산 경기가 살아나지 않겠느냐는 기대 때문이다. 그러나 여기에는 두 가지 오해가 있다.



첫째는 DTI 만능론이다. 참여정부 막바지에 주택가격이 잡힌 데는 DTI 도입이 큰 역할을 하기는 했지만 당시에는 이미 너무 오른 집값을 감당할 수 없는 단계에 들어서 있었다. DTI보다 더 중요한 것이 시장환경인 것이다. 지금은 경제상황·수급여건 등을 볼 때 전체적인 부동산 시장이 약세일 수밖에 없다. DTI만 완화하면 부동산 경기가 살아날 것이라는 기대는 맞지 않다.

두 번째 오해는 DTI를 완화하면 주택 구입이 늘어나지 않겠느냐는 기대다. 그러나 우리는 주택담보대출을 하는 이유가 주택 구입만이 아니다. 약 절반은 생계·생업자금 대출이 차지하고 있다. DTI를 완화할 경우 주택 구입이 아니라 가계부채만 늘어나는 부작용이 초래될 수 있는 것이다. 이른바 하우스 푸어 문제가 심각한 사회 문제로 대두됐던 일을 잊어서는 안 된다. 이미 장기 모기지 방식 주택 구입에 대해서는 DTI를 추가로 완화해주고 있기 때문에 실수요자를 위한 차원이라면 더 이상 완화할 이유가 없다.

더구나 우리나라의 DTI 규제는 선진국들과 비교해도 결코 심한 게 아니다. 다른 나라에서는 비록 금융당국이 일률 규제하지는 않지만 은행이 자체적으로 30~40% 선을 기준으로 위험도를 판단해 가산이자를 부과하는 등 조정하고 있다. 주택담보인정비율(LTV)은 우리가 더 엄격한 것이 사실이지만 이는 그동안 소득은 따지지 않더라도 담보 회수 가능성을 염두에 둔 우리 은행의 관행 때문이다. 때문에 이를 좀 더 완화할 수 있지 않느냐는 요구도 있지만 부동산 시장의 불확실성과 장기 시장변화를 감안하면 결코 무리한 수준은 아니다.

DTI는 은행과 가계의 건전성을 지키기 위한 기초 인프라다. 부동산 경기를 조절하기 위해 유동성을 확대하거나 축소할 수는 있어도 상환능력을 무시하고까지 돈을 빌려줘서 안 되는 것은 당연하다. 이것은 규제가 아니라 규범인 것이다. 심지어 국제결제은행(BIS) 수석 이코노미스트를 맡은 신현송 교수는 최근 선진국들에서 다시 나타나는 자산 거품에 대처하기 위해 한국의 LTV·DTI를 배우라는 권고까지 하고 있다.

진짜 부동산 경기를 살리고 싶다면 청년들의 일자리를 더 만들어 구매력을 높여야 한다. 부동산 시장의 체질 자체가 튼튼해져야 하는 것이다. 빚내기 쉽게 해준다고 부동산 경기가 살아나는 것이 아니다. 착각하지 말자.

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김 수 현

세종대 부동산학과 교수

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김 현 아

한국건설산업연구원

건설경제연구실장