정부가 투기 억제를 위해 도입한 주택거래신고제도와 주택.토지 투기지역 지정제도는 실제로 투기를 잡기에는 역부족이었던것이 아니냐는 지적이 나오고 있다.
주택.토지 투기지역이나 주택거래신고지역으로 지정된 경우 일시적으로 거래량이 줄어 가수요가 억제되는 효과는 있으나 오히려 매물부족으로 주택.토지가격이 오르는 현상도 나타났기 때문이다.
게다가 투기와 상관없는 실수요자들이 이들 지역에 있다는 이유만으로 세금을 상대적으로 많이 내야 하는 문제도 있어 이런 투기억제 제도들의 장단점을 신중히 따져 개선해야 한다는 견해도 제시되고 있다.
◆ 지정 효과 있나
주택.토지 투기지역으로 지정되면 양도소득세를 실거래가로 내야하고 주택거래신고지역은 취.등록세도 실거래가로 부담해야 하는 등 부동산 세금이 적지 않다.
그러나 이런 지정으로 인해 부동산가격이 쉽게 안정되는 경우는 많지 않다는 것이 전문가들의 의견이다.
국민은행에 따르면 성남시 분당구는 2003년 10월 주택 투기지역으로 지정될 당시 주택가격 지수가 112.8이었으나 지난 4월에는 119.5로 올라갔고 충남 공주시도 100.5에서 102.4로 상승했다.
또 주택거래신고지역 내에서도 신고대상인 주택의 가격 상승률이 그러지 않은 주택에 비해 상대적으로 높은 경우도 적지 않았다. 신고지역내에 있다고 해서 모든주택이 신고대상은 아니다. 재건축 추진단지내 아파트와 일반아파트 중 전용면적 18평 이상만이 신고대상이다.
스피드뱅크에 따르면 지난 1년간 전체 아파트 값은 송파구 4.27%, 분당구 2.90%,강남구 1.42%, 강동구 -0.16%의 변동률을 기록했다. 그러나 주택거래 신고대상인 재건축 추진단지들은 송파구 11.01%, 강남구 3.65%, 강동구 3.40% 등으로 상승폭이 훨씬 컸다.
용산구 관계자는 "투기지역에 이어 주택거래신고지역으로 지정되면서 주택거래량은 예년에 비해 80% 이상 줄었지만 가격은 계속 올라 부동산시장 안정에는 도움이안됐다"고 평가했다.
강동구 관계자는 "투기지역과 주택거래신고지역으로 지정된 이후 거래량은 전반적으로 감소했으나 재건축 단지 등은 일시적으로 주춤했을 뿐 다시 원상태를 회복했다"고 전했다.
◆ 오히려 부작용이 발생하기도
전문가들은 투기지역.거래신고지역 지정이 일시적으로 거래량과 가수요를 줄이는 효과는 있었지만 갈수록 재건축 등 다른 요인들에 의해 주택가격이 좌우되는 문제가 발생했다고 지적했다.
더욱이 지역지정으로 매물이 지나치게 줄거나 세부담이 늘어나면서 주택가격이 올랐을 뿐아니라 지역지정이 광범위해 투기와 상관없는 실수요자들에게 피해를 줬다는 것이다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "양도차익이 많이 나는 재개발.재건축 지역은 투기지역 지정으로 세부담이 커지는 효과가 있었다"면서 "그러나 구역지정이 광범위한상황에서 거래 급감에 따른 전반적인 가격 상승으로 실수요자들이 손해를 감수해야하는 부작용도 없지 않았다"고 말했다.
부동산 114 김규정 과장은 "투기지역이나 주택거래신고지역 지정 직후나 전후에는 거래통계 등을 봐도 가수요가 줄어드는 현상은 나타났다"면서 "그러나 재건축 등다른 변수들로 가격이 다시 상승하는 문제가 생겼다"고 밝혔다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 "주택거래신고제의 효과는 빗나갔다고 생각한다"면서"이는 공급확대가 이뤄지지 않는 상황에서 단순히 세금 부담을 늘려 수요를 억제하는 정책의 한계를 보여준 것"이라고 지적했다.
◆ 투기억제지역 지정제도 개선 필요
내년 1월부터 실거래가신고 제도가 도입되고 2007년 이후부터 양도소득세 과세기준이 실거래가로 전환되면 투기억제를 위한 이런 지정제도들은 더욱 실효성을 상실하게 된다.
전문가들은 투기 억제를 위해서는 특정 지역의 부동산가격이 많이 오르면 사후에 투기지역 등으로 지정하는 `뒷북치기'식 처방보다는 투기수요가 있으면 즉각 노출될 수 있도록 정부가 전국적으로 세원과 과표를 투명하게 파악해야 한다고 지적했다.
한국건설산업연구원 김현아 박사는 "투기는 특정지역에 한해서만 일어나지 않기 때문에 1가구1주택이라도 양도소득세를 면제하기 보다는 신고를 받은 뒤 감면혜택을주는 방식으로 전환해야 한다"면서 "그래야 전국적으로 세원과 과표가 투명하게 파악된다"고 말했다.
이와 관련, 정부 관계자는 "실거래가로 신고하고 과세하는 제도가 도입되는 만큼 기존의 제도들을 전면적으로 재검토할 필요가 있다"면서 "각계의 의견을 충분히수렴해 신중히 결정할 계획"이라고 설명했다.
(서울=연합뉴스) 윤근영.이 율 기자
