부동산 부동산일반

[분당 16배 그린벨트 푼다] 내곡·우면·강일동등 역세권 주변 '1순위'

교통좋아 주택공급 큰 효과<br>후보지 이미 땅값 많이 올라 묻지마 투자땐 낭패볼수도


정부가 개발제한구역(그린벨트) 해제 작업에 나서면서 수도권 일대 그린벨트에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다. 현재 서울과 경기도 일대에서 그린벨트로 묶여 있는 땅은 각각 154.7㎢, 1,221㎢에 달한다. 전문가들은 서울의 경우 서초구 우면동ㆍ내곡동과 강남구 세곡동, 강동구 강일동 일대 그린벨트를 해제 가능성이 높은 지역으로 꼽히고 있다. 또 경기도에서는 하남ㆍ과천ㆍ시흥ㆍ안성ㆍ군포ㆍ구리ㆍ광명ㆍ고양시 등이 그린벨트 우선 해제지역으로 거론된다. 하남ㆍ과천의 경우 기존에 발표된 도시기본계획 상 시가화예정지와 맞물려 해제 절차가 빠르게 진행될 것이라는 전망도 제기된다. 하지만 이들 지역 대부분에서 몇 년 전부터 꾸준히 투자자들의 손바뀜이 일어나 호가가 상승한데다 정부의 강력한 이익환수 정책도 뒤따를 것으로 보여 투자자들의 신중한 접근이 요구된다. ◇역세권 그린벨트 ‘1순위’= 부동산 전문가들은 해제 유망 후보지역 중에서도 ▦도심과 가깝고 ▦도로 및 지하철망이 잘 갖춰진 역세권 주변을 그린벨트 해제지역 1순위로 지목했다. 이 기준을 충족하는 곳으로는 서울 서초구 내곡ㆍ우면동과 강동구 강일동 및 지하철이 개통된 경기 남양주ㆍ구리시 등을 꼽을 수 있다. 진명기 JMK플래닝 대표는 “이들 지역 그린벨트의 경우 다른 지역보다 교통여건이 유리해 주택공급에 가장 큰 효과를 볼 수 있다”며 “해당지역 대부분이 구릉지로 이뤄진 데다 비닐하우스도 많아 정부의 추진 계획과 꼭 맞아떨어지는 곳”이라고 설명했다. ◇기대감 높지만 거래는 없어= 그러나 이들 지역 그린벨트에 막상 투자하기에는 부담스러운 요소가 많다는 게 업계 관계자들의 공통된 지적이다. 땅값이 많이 오른데다 구매 절차도 복잡하기 때문이다. 경기 하남시의 경우 가장 사업 가치가 떨어질 것으로 평가되는 농지도 3.3㎡당 호가가 200만원에 육박할 정도로 가격이 올랐고 과천ㆍ광명 등 수도권 지역도 농지 기준 3.3㎡당 100만~300만원 사이에 가격이 형성돼 있다. 서울 서초구 내곡동의 경우 최근 관심이 급증하면서 농지 기준 호가가 3.3.㎡당 500만원을 넘어섰다. 하남시 풍산동 D공인 관계자는 “그린벨트 해제 소식이 퍼지면서 땅주인들이 매물을 회수하고 있다”며 “토지 소유주들 사이에는 땅값이 더 오를 것이란 기대감이 팽배하지만 실거주 요건을 갖춘 매수자가 많지 않아 거래는 거의 없다”고 전했다. ◇단기 시세차익 환상 버려야= 그린벨트 투자로 단기간 시세상승을 통한 차익실현은 어려울 것으로 전망된다. 강공석 투모건설팅 대표는 “그린벨트가 해제되더라도 실제 사업이 이뤄지기까지는 몇 년이 걸릴지 알 수 없다”며 “막연한 ‘묻지마’ 투자는 절대 금물”이라고 말했다. 김용진 부동산뱅크 이사는 이에 대해 “그린벨트 투자가 황금알을 낳는 거위가 되던 시대는 끝났다”며 “특히 서울 강북권 그린벨트는 뉴타운들보다 입지 및 사업여건이 떨어져 낭패를 볼 수도 있다”고 밝혔다.

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