◎우성건설 시공… 철거 60%선 진척/상반기내 공급 859가구 일반분양/32평형 배정땐 차익 7,000만원 예상부동산경기침체에도 불구하고 서울지역 재개발투자 인기는 여전하다. 재개발투자야말로 진흙속에서 옥석을 찾는 것과 같다. 무주택자의 내집마련이나 아파트를 늘려가기 위한 투자전략으로도 그만이다. 본지는 한동안 중단했던 재개발지역순례를 매주 1회 전문가의 도움을 얻어 다시 시작한다. 이 시리즈는 서울지역 주요 재개발지구를 돌아보고 입지여건 및 현황을 소개하며 투자분석을 해본다.
◇입지여건
정릉4구역은 북한산을 뒤로하고 시내를 한 눈에 내려다 볼 수 있어 전망이 뛰어나다. 지하철 4호선 길음역에서 마을버스로 10분정도 거리에 있다. 아파트단지 사이로 정릉길에서 미아지역 왕복4차선 솔샘길이 확장공사중이다. 또 동부간선도로와 연계되는 도로가 입주전까지 완공될 계획이어서 도심과 교외 접근성이 뛰어나다는 장점을 지녔다.
또 청수장계곡과 가까워 쾌적한 환경을 지녔으며 고대, 서경대, 대일고, 정릉여상 등과도 가깝다.
◇재개발현황
지난 91년 지정고시된 후 96년 3월 사업시행인가를 받았다. 현재 이주를 거의 마치고 60% 정도의 철거를 보이고 있다. 시공사는 우성건설로 곧 착공에 들어갈 계획이다.
총 사업면적은 4만2백48평에 지상 12∼20층규모 32개동에 2천4백49가구가 건립된다. 평형별로는 ▲42평형 4백82가구 ▲32평형 7백42가구 ▲25평형 8백45가구 ▲15평형 3백80가구 등이다. 이중 15평형은 세입자용이고 조합원분을 제외한 8백59가구는 일반에 분양할 예정이다. 일반분양 시기는 올 상반기중으로 예정됐다.
조합원에게는 무이자 5천만원에 유이자 1천만원이 지급되고 오는 2000년 하반기 입주할 예정이다.
◇투자분석
32평형 아파트를 원하면 주택이 있는 조합원 지분만 구입하면 가능하다. 또 42평형을 배정받기 위해서는 주택이 있는 토지 32평을 사되, 개별지가가 1억원 이상 되어야 한다.
32평형을 분양받는다고 가정하고 투자분석을 했다. 우선 사유지 12∼32평을 구입할 경우 초기 투자비용은 9천5백만∼1억8천만원이 들어간다. 국공유지를 살 경우는 8천5백만∼1억원에 구입할 수 있다.
국공유지 12평을 매입했다면 8천5백만원이 들어가나 이주비 6천만원을 빼면 초기 투자금액은 2천5백만원만 있으면 된다.
토지가격(권리가액)은 4천3백만원, 불하대금 2천8백80만원, 분양가는 1억4천4백만원정도를 예상하면 된다.
입주시점에서 계산하면 ▲초기 투자비 2천5백만원 ▲이주상환비 6천만원 ▲불하대금 2천8백80만원 ▲추가부담금(분양가에서 종전토지가격을 제외) 1억1백만원 등 총 2억1천4백80만원을 투자하는 셈이다.
현재 인근 아파트 시세를 비교하면 동소문 한신아파트 33평형이 2억2천만∼2억5천만원에 거래된다. 입주시점 아파트시세가 2억7천만∼3억원선에 거래될 것으로 예상하면 7천만원 이상 투자수익을 바라볼 수 있다는 얘기다.
42평형을 배정받기 위해 사유지 35평을 매입했을 경우는 ▲초기투자비 1억2천만원 ▲이주상환비 6천만원 ▲추가부담금 7천만원 등 2억5천만원이 투자된다. 입주시 아파트 시세는 3억5천만∼3억7천만원정도에 형성될 것으로 보여 투자수익은 1억원이 넘는다는 결론이 나온다.
도움말:21세기컨설팅(34119100)<유찬희>
