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지난 4월 서울중앙지방법원 경매6계에서 탄성이 터졌다. 성북구 길음동 '길음 현대' 전용면적 60㎡ 아파트 경매에 무려 64명이 입찰한 것. 한번 유찰됐던 이 아파트는 결국 감정가의 116%인 2억8,911만원에 낙찰됐다.
법원 경매시장의 낙찰 경쟁이 치열해지고 있다. 투자 수요는 물론 전세난에 치여 내 집 마련을 하려는 실수요자도 속속 법원 경매에 뛰어들고 있기 때문. 이처럼 분위기가 과열되면서 한 물건을 두고 수십 명이 경쟁하는가 하면, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)도 계속 치솟고 있다. 경매에 임할 때 유의점은 무엇인지, 이 가운데서도 수익을 올릴 수 있는 틈새 상품은 무엇인지 알아봤다.
◇열기 더하는 법원경매 시장 = 17일 지지옥션에 따르면 경매 시장의 낙찰 열기가 지속 되고 있다. 수도권 아파트의 경우 올 2·4분기(4월 1일~5월 14일 기준) 낙찰가율은 89.8%에 달한다. 이는 지난해 2·4분기 82.9%보다 7.1%포인트 높은 수치이며, 지난 1·4분기 89.6%보다도 0.2% 더 오른 수준이다. 평균 응찰자 수 역시 최고 수준인 9.5명으로 지난해 2·4분기 7명보다 경쟁률이 높아졌다.
우선 유의할 점은 부화뇌동 하지 말아야 한다는 점이다. 경매의 가장 큰 장점은 저가 낙찰인데 현재의 국면에서는 그 장점을 누릴 수 없기 때문이다. 예컨대 경매 참여층이 두터운 1~3억 원대 아파트, 다세대 등 주거시설 경매는 이미 낙찰가율이 100%에 육박했다는 게 현장의 목소리다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 "경매의 가장 큰 장점인 저가 낙찰 프리미엄을 누릴 수 없는 상황"이라며 "이 점을 반드시 유념해야 한다"고 강조했다.
아울러 현재 시점에서 낙찰을 받을 시 2달 후 잔금을 치를 때는 부동산 시장의 국면이 달라질 수 있다는 점도 고려해야 한다. 잔금은 보통 40여 일 후에 내는데 그 때면 경매 시장의 경쟁도 다소 느슨해질 수 있고 일반 거래 시장에서도 가격이 변동할 수 있기 때문.
강은현 EH경매연구소장 "지금은 시장이 정점을 찍고 내려가는 시기로 판단된다"며 "지난 3~4월처럼 낙찰가를 공격적으로 적어내면 나중에 후회할 수도 있다"고 조언했다.
◇상가와 토지 등 틈새로 노려볼 만=다만 전문가들은 상승장에서도 충분히 경매를 통한 수익 추구는 가능하다고 언급했다. 특히 임대 수익을 거둘 수 있는 상가는 지금도 괜찮은 물건이 종종 나온다는 설명이다.
토지 경매에 관심을 갖는 것도 바람직하다는 조언이다. 토지의 경우 권리분석 후 문제가 없으면 곧바로 응찰하는 경우가 종종 있는데 이보다는 미래가치 분석에 더욱 공을 들여야 한다는 지적이다. 대상 토지에 현장답사를 다녀오는 것은 물론이고 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도 등 공부(公簿)를 철저히 확인할 필요가 있다.
아울러 상승장일수록 시장가격 확인이 무엇보다 중요하다. 주거시설의 경우 시장가격의 85% 수준에서 낙찰을 받는 게 바람직하다고 전문가들은 말한다. 원하는 물건이 있는 지역의 부동산에 직접 방문해보고, 국토교통부와 서울시 등에서 공개하는 실거래가 정보도 참고할 필요가 있다.
아쉽게 낙찰 경쟁에서 밀렸더라도 차순위 매수신고는 지양하라는 조언이다. 매수인이 물건을 포기하는 경우도 많지 않을 뿐더러, 매수인이 대금을 납부할 때까지 보증금이 묶이기 때문이다. 차순위 매수신고는 최고액을 써내 물건을 낙찰받은 매수인이 대금을 납부하지 않는 경우 재경매를 없이 차순위 매수신고인에게 취득 권리를 주는 제도이다.
