문: 돌아가신 아버지로부터 경기도 이천에 소재하는 임야를 상속받아 20년째 보유하고 있습니다. 최근 토지공사로부터 보유 토지가 수용되면서 보상금 통지서를 받았습니다. 보상가는 약 1억원 정도로 책정됐습니다. 그런데 주변 호가에 비해 보상가가 턱없이 낮게 책정된 것 같아 불만입니다. 이번에 같이 토지를 수용당하는 주변 토지 소유자들 이야기로는 토지수용위원회에 이의신청만 하면 5% 정도는 보상가를 높일 수 있다고 합니다. 확실한 사항을 알아보기 위해 토지공사를 찾아갔는데, 대답이 예상과 달랐습니다. 공사 담당자는 이의신청을 통해 보상가를 높인다고 해도 내년으로 보상시기가 넘어가면 양도세가 2~3배 이상 늘어나 오히려 손해 볼 수 있으니 보상에 협의하라고 합니다. 어느쪽 의견을 따라야 할까요.
답: 현재 투기지역 내 토지를 처분할 경우 양도세가 실거래가로 과세되고 있습니다. 일반적인 경우 공시지가에 의한 양도차익이 아닌, 실거래가액에 의한 양도차익에 대해 양도세가 과세돼 투기지역내 소재하는 토지 매각시에는 양도세 부담이 더 커지게 됩니다. 일반 매매뿐만 아니라 정부로부터 토지를 수용당하는 경우에도 토지 소유자의 의도와는 상관이 없지만 매매대금에 상응하는 보상가를 받고 등기가 이전되는 것이기 때문에 이때에도 양도세가 과세됩니다. 마찬가지로 수용당하는 토지 소재지가 투기지역에 소재하는 경우라면 양도세도 실가로 과세돼야 합니다.
다만, 공익목적으로 수용당하는 경우에는 본인의 의사와는 상관없이 처분되는 상황이므로, 투기지역이라 하더라도 실가가 아닌 공시지가로 양도세를 과세하는 특혜를 주고 있습니다. 하지만 문제는 이러한 특혜가 올해말로 종료된다는 사실입니다. 즉 내년부터는 공익목적으로 수용되더라도 실가로 양도세가 과세되어 수용에 따른 세부담 혜택이 사라집니다.
의뢰인께서 보유하고 있던 임야 소재지도 경기도 이천시로 현재 투기지역으로 지정돼 있습니다. 따라서 일반 매매라면 실가로 양도세가 과세되겠지만, 토지공사로부터 공익목적으로 수용되기 때문에 공시지가로 양도세가 과세됩니다.
의뢰인의 경우 공시지가로 양도세 계산시 약 400만원 정도의 세부담이 예상됩니다. 그러나 내년이후에 보상가 1억원에 대한 실가 과세시는 약 1,200만원 정도로 세부담이 3배 이상 증가하게 됩니다. 올해안에 수용에 협의하여 등기이전이 된다면 400만원만 세금을 내면 됩니다. 그러나 이의신청을 해 내년으로 등기이전이 넘어가게 될 경우 1,200만원으로 양도세가 800만원이나 증가하게 됩니다.
우선 의뢰인께서 이의신청으로 보상가를 5% 인상하는데 성공했다고 가정하겠습니다. 그 경우 보상가가 1억500만원이 됐다고 가정해봅시다. 500만원을 추가로 받지만 양도일이 내년으로 넘어가 양도세특혜를 적용받지 못해 양도세가 800만원 이상 증가합니다. 결국 300만원 손해죠. 이의신청 기간동안의 이자소득에 따른 기회비용까지 감안한다면 손해는 더 커집니다. 따라서 의뢰인께서는 아쉽지만 세부담까지 고려해 올해 내에 수용에 협의하고 보상금을 받는 것이 유리합니다. 주변 토지 소유자들의 분위기에 휩쓸려 이의신청을 제기할 경우 더 큰 손해를 보게 됩니다.
또 이의신청을 통해 보상가를 모두 인상할 수 있는 것도 아닙니다. 만약 보상가 인상에도 실패한다면 그 낭패는 누구에게도 호소하기 어렵습니다. /황재규 신한 PB 세무사
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