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● 오피스텔
신규분양이냐 아니냐 따라 초기투자금·기대 수익 달라
마곡·판교테크노밸리 유망
● 상가
입지따라 수익률 천차만별… 아파트단지 가장 안정적
신도시는 3~5년 지켜봐야
초저금리 상황이 지속되면서 수익형 부동산에 대한 관심도 다시 높아지고 있다. 오피스텔의 경우 그동안 공급과잉으로 수익률이 하락 추세였지만 최근 은행 예금금리도 낮아지면서 오히려 이전보다 은행 예금 금리와 오피스텔 임대수익률의 격차는 더 벌어지고 있다.
지난달 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 내린 2.25%로 내린 뒤 주요 시중 은행들도 주요 예금 상품의 금리를 낮추기 시작하면서 현재는 연 2% 안팎까지 떨어졌다.
부동산114에 따르면 실제로 한창 오피스텔 인기가 높았던 2010년의 경우 서울 오피스텔의 임대수익률은 5.67%였고 한국은행 정기예금 금리는 3.18%로 차이는 2.49%포인트였지만 올해는 오피스텔 임대수익률(5.30%) 정기예금 금리(2.57%) 차이는 2.73%포인트로 폭이 더 벌어졌다. 특히 서울보다 상대적으로 오피스텔의 임대수익률이 높은 경기도와 인천의 경우 그 차이는 더욱 확연해 진다. 게다가 올해 경제 회복세가 예상을 밑돌 경우 정부의 추가 금리 인하도 예상되고 있어 앞으로 임대수익률과 은행 금리의 차이는 더 벌어질 가능성이 크다는 것이 업계 전문가들의 의견이다. 결국 수익형 부동산의 수익률이 낮아졌지만 같은 돈을 투자한다면 여전히 은행 예·적금보다 2~3배 이상의 수익을 기대할 수 있는 셈이다.
상가는 오히려 수익률이 상승하고 있다. 국토교통부에 따르면 2011년 6.66%였던 연간 상가 수익률은 2012년 5.25%, 2013년 5.18%로 떨어졌다가 올해 상반기 5.65%로 높아졌다.
양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "오피스텔 등 수익형 부동산의 수익률이 낮아졌다고 하더라도 은행 금리는 그 이상으로 떨어진 상황이라 여전히 수익형 부동산에 대한 투자는 유효하다"며 "공급이 몰린 지역이나 수요가 적은 지역 등을 잘 가려내 투자한다면 안정적인 수익을 얻을 수 있다"고 설명했다.
수익형 부동산 중 일반인들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 상품이 상가와 오피스텔이다. 접근이 쉽다는 것은 투자가 어렵지 않고 투자 위험 역시 다른 상품보다 적다는 의미다. 하지만 무턱대고 접근해서는 안된다. 공급이 많은 만큼 투자 대상을 물색하는 것에도 더 주의를 기울여야 한다.
◇신규·기존 오피스텔 선별 투자해야=오피스텔의 경우 서울 강남이나 종로 등 도심보다는 부도심이, 서울보다는 경기도와 인천이 평균적인 임대수익률이 높다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울의 오피스텔 평균 임대수익률은 5.61%지만 경기도는 6.19%, 인천은 7.11%에 달한다.
오피스텔 투자의 기본 원칙은 싸게 사서 비싸게 임대를 주는 것이다. 월세 시세는 이미 시장에서 형성돼 있기 때문에 웬만큼 특출나지 않고서는 주변 시세와 비슷하거나 임대료를 5만~10만원 이상 높여 받기가 쉽지 않다. 결국 매입가격을 낮추는 것이 최선의 투자 방법인 셈이다.
신규 오피스텔에 투자할지, 기존 오피스텔에 투자할지도 중요하다. 모두 일장일단이 있다. 신규 분양 오피스텔의 경우 기존 오피스텔보다 매입가격이 일반적으로 높은 편이다. 부동산114에 따르면 지난해 서울에서 분양된 오피스텔의 3.3㎡당 평균 분양가는 1,087만원이지만 올해 7월까지 분양된 오피스텔은 1,230만원이다. 반면 입주까지 매입대금을 나눠 낼 수 있어 초기 투자자금이 적다. 하지만 입주까지 시간이 걸리기 때문에 당장 수익을 기대하기는 어렵다.
기존 오피스텔의 경우 공실 파악이 쉽고 기존 세입자가 있어 상대적으로 투자 위험이 적다. 그러나 임대가 잘되는 오피스텔 매물이 시장에 나오는 것은 드물어 투자 대상을 찾기 위해 노력이 더 필요하다.
최근에 분양되는 오피스텔 중에는 기존 오피스텔과의 가격 경쟁력을 강화하기 위해 분양가를 저렴하게 책정하는 경우가 많아 이런 물량을 노려보는 것도 좋다. 실제로 위례신도시 효성헤링턴 타워 오피스텔의 경우 3.3㎡당 800만원대에 분양해 기존 문정지구나 장지지구 오피스텔보다 20% 정도 싸다. 아울러 기존 인기 지역보다는 신흥 업무지구 주변의 오피스텔을 투자 대상으로 삼는 것도 좋은 방법이다. 전문가들은 판교테크노밸리, 서울 마곡지구 등을 좋은 투자처로 꼽고 있다.
업계의 한 관계자는 "여전히 공급과잉에 대한 우려가 있지만 대출규제가 완화되고 금리도 낮아지면서 투자에 관심을 가지는 소액 투자자들이 있다"며 "입지를 잘 선별해 투자처를 고른다면 안정적인 수익을 거둘 수 있는 것이 오피스텔의 장점"이라고 설명했다.
◇투자위험 상대적으로 커 … 높은 수익률은 매력=상가 역시 오피스텔과 투자방법은 유사하다. 부동산114에 따르면 지난달 말 기준 전국 상가의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,666만원으로 지난해 말(2,367만원)에 비해 10% 이상 상승했다. 이 때문에 경매를 통해 상가 투자에 접근하는 것도 현명한 방법이다.
김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "저금리 기조가 지속되면서 상가 등에 대한 투자 문의는 꾸준하다"며 "주거용 수익형 부동산에 비해 투자 위험이 있기는 하지만 수익률이 높아 관심을 많이 가진다"고 말했다.
상가 투자가 오피스텔과 다른 점은 상권의 안정화 여부다. 오피스텔은 같은 지역이라면 큰 결함이 없는 한 비슷한 임대료를 받을 수 있지만 상권은 입지에 따라 수익률이 천차만별이기 때문이다.
가장 투자 위험이 적은 상가는 아파트 단지 내에 있는 상가다. 적절한 배후수요가 있고 경쟁자도 적다. 한국토지주택공사(LH)가 택지지구에 주로 공급하는 공공아파트 상가는 상대적으로 분양가가 저렴하다는 장점이 있으며 도심 민간아파트 단지 내 상가는 유동인구 수요까지 흡수할 수 있다.
신도시 상업지구에서 흔히 볼 수 있는 일반 근린상가는 투자에 보다 주의가 필요하다. 상권이 안정화될 때까지 보통 3~5년 정도 기간이 필요한데다 주변에 비교 대상이 될 만한 상가가 없어 개발 기대감 등으로 분양가가 과도하게 책정되는 경우도 있기 때문이다.
광교신도시 H공인 관계자는 "입지가 괜찮은 근린상가의 경우 3~4년만 지나면 기대한 수익률이 나오는데 보통 2~3년이 지나면 한 차례 손바뀜이 나타난다"며 "신도시 상가 투자에는 인내심이 필요하다"고 조언했다.
