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Q=경기도에 거주 중인 40대 여성입니다. 마음에 드는 단독주택 경매 물건을 접하고 입찰을 결심했는데 등기부등본을 살펴보니 약 1년 전쯤 소유권이전 가등기 설정 기록이 있습니다. 당시 가등기만 해놓고 소유권 이전이 되지 않은 상황입니다. 입찰하고 싶은 마음이 있는데 나중에 낙찰 무효가 되지 않을까 불안합니다.
A=소유권 가등기는 소유권이전 본등기에 앞서 설정되는 것으로 향후 본등기로 이행되거나 당사자 간 협의에 의해 말소되기 전까지는 등기부상에 그 기록이 남아있습니다. 이때문에 권리관계 분석을 어렵게 하는 요소 중 하나입니다.
소유권 가등기가 설정되는 이유는 크게 두 가지입니다. 하나는 소유권 이전을 목적으로 하는 것이고 다른 하나는 담보설정을 목적으로 하는 것입니다.
이 중 소유권 이전을 위한 가등기는 부동산 매매계약은 완료했으나 잔금부족 등을 이유로 본등기가 어려울 경우에 순위보전을 하기 위해 설정합니다. 차후 권리관계 변동이 발생해도 가등기 설정일에 기한 본등기 이행으로 후순위 권리와 상관없이 소유권을 이전해 올 수 있기 때문입니다. 이런 목적의 가등기는 경매 낙찰로도 말소가 되지 않기 때문에 피해야 할 대상입니다.
반대로 담보설정을 목적으로 한 소유권 가등기는 채권자가 채무자에게 금전 등을 빌려주면서 채무자 소유의 부동산이나 제3자의 부동산을 담보로 제공받을 때, 채무 불이행 시 소유권을 넘겨받기 위한 목적으로 설정합니다. 이때문에 담보 목적의 가등기는 경매 낙찰 후 소멸된다는 차이점이 있습니다.
그러나 이 소유권 가등기가 까다로운 것은 등기부등본 기록만을 보고 이 가등기의 성격이 담보 목적인지, 실제 소유권 이전을 위한 것인지 알아내기가 쉽지 않다는 겁니다. 특히 경매로 넘어간 부동산의 경우 이해관계자들이 채권회수를 놓고 첨예하게 대치하는 만큼 일반 소비자 수준에서는 제대로 된 정보를 알아내기도 어렵습니다.
경매 물건에 설정된 가등기 성격을 알아내는 방법은 제한적이나마 존재합니다. 가장 먼저 봐야 할 것은 가등기권자의 채권 신고 여부입니다. 담보 가등기를 전제로 가등기권자가 채권신고를 한 경우 법원은 소멸주의 원칙에 따라 가등기권자에 대한 실제 배당 여부를 불문하고 소멸된다는 판례가 나와 있습니다. 채권신고를 했는지 안했는지 여부는 경매물건마다 존재하는 매각물건명세서를 보면 확인이 가능합니다.
또 다른 방법은 가등기권자가 경매를 신청했는지 알아보는 것입니다. 담보 가등기는 말소기준권리가 될 수 있는 여러 권리 중 하나로 가등기권자가 경매를 신청했다는 사실 자체가 해당 가등기의 말소 사실을 알려주는 지표가 됩니다.
이상과 같은 방법으로 소유권 가등기의 성격 판단이 가능합니다만 분석실패에 따른 위험도 역시 높은 권리인만큼 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
/정대홍 부동산태인 팀장
