인근 중개업소 통해 시세 조사<br>명도 등 추가비용 반영 결정을
Q=경매 초보자입니다. 경매를 앞두고 사전 조사는 끝냈는데 입찰가를 얼마나 써야 할지 고민입니다. 원하는 물건을 낙찰 받으려면 어떻게 입찰가를 정해야 하는지 궁금합니다.
A=적절한 낙찰가를 산출하기 위해서는 우선 부동산 인근 중개업소를 통해 해당 물건의 시세를 조사해야 합니다. 해당 물건의 급매 가격을 기준으로 낙찰가의 상한선을 설정해야 하기 때문입니다.
이때 매도 물량이 많다면 상한선을 조금 낮추고, 물건이 귀하다면 낙찰가를 높이는 식으로 접근해야 합니다. 중개업소를 통해 알아본 시세는 각각 다를 수 있으므로 여러 곳을 다녀본 뒤 평균을 내고 이를 국토해양부에서 제공하는 실거래가격과 비교해 객관적인 가격을 정합니다. 어느 경우라도 '경매는 급매보다 싸야 한다'는 원칙을 염두에 둬야 합니다.
여기에 권리분석과 명도비용(경매 부동산을 사용하고 있는 임차인을 이주시키는 비용), 미납된 공과금이나 관리비용 등 추가 비용을 반영합니다. 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 한다든지, 체납된 관리비나 전기ㆍ가스요금이 많다면 그만큼 낙찰가를 낮추는 것이 현명합니다. 건물이 훼손돼 수리를 해야 하는 경우도 있으므로 이 역시 꼼꼼히 확인해야 합니다.
명도비는 법적으로 반드시 지불해야 하는 것은 아닙니다. 하지만 보통 집을 빨리 비워달라는 차원에서 이사비용을 주기도 하고 최악의 경우 강제집행을 할 때 추가비용이 발생할 수도 있습니다. 이러한 비용도 미리 분석해야 뒤로 손해보지 않는 낙찰이 가능합니다.
과거의 낙찰 사례와 통계를 참고하는 것도 도움이 됩니다. 일반 매매가와 경매가는 다르기 때문에 유사한 경매물건이 얼마에 낙찰됐는지를 살펴보는 게 좋습니다.
더불어 최근 3~6개월간 낙찰가율이나 경쟁률 등 경매 지표를 살펴봅니다. 경매 통계가 상승세를 보이고 있다면 낙찰가를 좀더 공격적으로 정하는 것이 낙찰가능성을 높일 수 있습니다. 반대로 하락세라면 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
