[이슈 분석] '두꺼비하우징' 뉴타운 대안 될까

박원순 서울시장이 공약으로 내세웠던 '두꺼비하우징'은 원주민 재정착 효과에도 불구하고 재정 부담, 주택공급 부족 문제 해결 등 넘어야 할 산이 적지 않다는 지적이 제기된다. 서울시내 한 뉴타운 전경 /서울경제DB

박원순 서울시장이 서민 주거 분야에서 주요 공약으로 내세웠던 '두꺼비하우징'이 서울시 재개발ㆍ개건축사업의 대안이 될 수 있을지를 놓고 벌써부터 찬반이 엇갈리고 있다. 두꺼비하우징사업은 낙후된 주거지를 전면 철거한 뒤 아파트를 신축하는 기존의 재개발 방식 대신 현재 살고 있는 집에 1,000만~2,000만원을 투자해 고쳐서 사는 방식을 말한다. 지난달 27일 박 시장이 취임하면서 뉴타운사업의 출구전략으로 기존 주택을 개량하는 두꺼비하우징이 새로운 대안으로 급부상하고 있는 것이다. 특히 최근 부동산시장의 침체까지 겹치면서 재건축ㆍ재개발사업이 부진을 면하지 못하고 있어 두꺼비하우징이 뉴타운을 대신할 주택정책이라는 주장까지 나오고 있다. 하지만 찬성하는 입장 못지않게 반대의 목소리도 적지 않은 상황이다. 주택 소유자들의 반대와 막대한 재원 조성 등 현실적으로 풀어야 할 숙제가 많기 때문에 박 시장이 대대적으로 사업을 추진할 수 있을지 아직 장담할 수 없는 것. ◇부동산 공공성 회복 '긍정적'=우선 긍정적으로 평가하는 측에서는 부동산시장의 공공성을 회복할 수 있다는 이유를 들고 있다. 김호철 단국대 도시계획 및 부동산학과 교수는 "기본적으로 저소득층이 주택을 철거하지 않고 기존에 살던 집을 고쳐서 살 수 있다는 면에서 장점이 있다"며 "이는 주거를 복지 차원에서 바라본다는 측면에서 진일보한 개념"이라고 말했다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 "사업에 따라 다르겠지만 상태가 양호한 주택을 무조건 허물지 않고 재활용한다는 점에서 장점이 많다"며 "소득 수준이 낮은 시민들이 크지 않은 비용을 들여 주거환경을 대폭 개선할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다. 대부분의 전문가들은 원론적인 측면에서 1,000만~2,000만원가량의 낮은 비용으로 서민들의 주거환경을 높일 수 있다는 점을 높게 평가하고 있다. 두꺼비하우징사업은 미국 정부가 1ㆍ2차 석유파동을 겪은 뒤 저소득층에 대한 주택단열 지원 프로그램을 통해 560만가구에 혜택을 준 프로그램에서 힌트를 얻은 것이다. 따라서 부의 양극화가 심화되고 있는 요즘 서민들의 주거환경을 개선할 수 있을 것으로 기대를 모으고 있다. ◇공급 위축, 재정 부담이 문제=하지만 주택 공급의 70~80%를 차지하는 재개발ㆍ재건축사업이 위축돼 전ㆍ월세 대란과 같은 부작용을 초래할 수 있다는 반론도 제기된다. 특히 현실적으로 '수익 창출'이 없는 유지보수사업에 주택 소유주들의 적극적인 참여를 이끌어내기도 만만찮다는 점도 문제다. 손 교수는 "장점이 있는 것은 사실이지만 현실적으로 집주인들이 재건축ㆍ재개발 대신 유지보수를 선호할지는 의문"이라며 "입지가 좋은 지역이라면 재건축ㆍ재개발을 통해 아파트를 짓고 싶어하는 사람들이 많아 반대 여론에 부딪힐 수 있다"고 지적했다. 그는 이어 "1대1 리모델링 방식이라면 주택 공급이 늘어나지 않게 돼 당장 부동산시장의 수급 문제를 불러올 수 있다"며 "큰 집이라면 1개의 주택을 2~3개로 쪼개 리모델링하는 방식으로 가구 수를 늘리는 게 대안이 될 것"이라고 말했다. 김 교수는 "현재 서울시가 이번 사업을 추진하기 위한 구체적인 재원 마련 방안을 세우지 못한 것으로 안다"며 "시범사업을 통해 단계적으로 실시한 뒤 문제점과 부작용을 최소화하는 방식으로 확대하는 게 바람직하다"고 덧붙였다. 전문가들은 단순한 주택 개ㆍ보수 외에 주차장ㆍ공원ㆍ도로 등의 기반시설 설치비용도 걸림돌이라고 지적한다. 두꺼비하우징사업은 재개발ㆍ재건축사업과 달리 기반시설을 정비하는 데는 한계가 있다는 것이다. 물론 박 시장 측이 이번 사업에 강한 의지를 보임에 따라 사업이 어느 정도 속도를 낼 것으로 전망된다. 서왕진 서울시 정책특보는 "선거 과정에서 공약으로 내세웠던 두꺼비하우징사업을 내년에는 책임 있게 추진할 것"이라며 "단열ㆍ정비ㆍ개량 등을 하는 방식이 재개발ㆍ재건축의 대안이 될 것"이라고 말했다. 하용준 서울시 주거환경과장은 "기존에 시범 실시하고 있는 휴먼타운사업과 두꺼비하우징사업을 연계해 시너지 효과를 얻을 수 있는 방법을 고민하고 있다"며 "주거지 재생사업에서 두꺼비하우징이 보완적인 역할을 할 수 있을 것"이라고 말했다.