Q: 최근 재건축 추진아파트 값이 많이 올랐다고 해서 투자 여부를 고민하고 있습니다. 그런데 막상 투자물건을 찾다 보니 지역이나 지어진 시기마다 재건축 가능연한이 조금씩 다른 것 같은데 구체적 기준이 어떤 것인지 궁금합니다.
A: 아파트 재건축은 몇 년 전까지만 해도 지어진 지 20년이 넘으면 추진이 가능했습니다. 그러나 2003년 이후 각 지자체별로 재정된 '도시 및 주거환경정비조례(이하 정비조례)'에 따라 재건축허용 건축 연한이 달라지게 됐습니다.
서울시의 경우 재건축 허용 건축연한은 지어진 시기에 따라 다릅니다. 1981년 12월31일 이전에 지어진 아파트는 지은지 20년이 지나면 재건축이 가능합니다. 반면 1992년 1월 1일 이후 지어진 아파트는 40년으로 재건축가능연한이 크게 강화됐습니다. 이 사이에 지어진 아파트는 '22년 + (준공연도 – 1982) * 2'의 산식을 적용해 계산합니다. 1981년부터 준공연도가 1년씩 늦어질 때마다 재건축 허용 건축 연한은 2년씩 늘어나는 셈입니다.
이 산식을 적용하면 1987년 준공된 아파트는 허용건축연한이 32년이 돼 2019년이 돼야만 재건축 사업을 시작할 수 있습니다. 물론 2019년 이후가 되어도 안전진단을 통과해야 재건축이 가능합니다. 또 1995년에 입주한 아파트의 경우엔 재건축 허용연한이 40년이므로, 재건축은 2035년에나 할 수 있습니다.
준공연도가 1990년 전후인 20년 안팎의 아파트를 일부 중개업소에서 재건축이 가능하다고 부추겨 투자를 권유하는 경우가 있습니다만 위의 내용을 적용할 경우 재건축 허용 건축연한은 무려 40년 가까이가 되기 때문에 재건축까진 상당한 시간을 기다려야 합니다.
한때 서울시 의회가 서울시내 재건축 연한을 단축하기 위해 조례 개정을 추진했지만 서울시의 반대가 심해 연한 축소 여부는 아직 미지수입니다.
한편 경기도는 서울과 기준이 달라 1980년12월31일 이전에 지어진 경우엔 20년, 2000년1월1일 이후에 지어진 아파트는 40년으로 정해져 있습니다. 이 사이에 준공된 아파트는 '20년 + (준공연도 -1980)'으로 정해져 1980년부터 1년이 늘어날 때마다 허용연한도 1년씩 늘어나게 돼 서울보다는 비교적 규제가 덜한 상황입니다.
