최근 K씨(50세)는 강북지역에 상가건물을 매입했다. 입지는 양호한 편이나 시설이 낡고 엘리베이터도 없어 임차인들의 만족도는 떨어졌다. 공실률도 높아 이 참에 재건축을 하기로 계획을 세웠다. 그런데 복병이 도사리고 있었다. 임차인 L씨가 계약기간이 남았다는 이유로 명도를 거절하고 있는 것이다(보증금 2,000만원, 월세200만원/계약만료일 2007년 3월1일). 임차인이 명도를 거절하고 있는 상황에서 건물주는 재건축을 할 수 있을까?
상가건물임대차보호법에 보호를 받는 임차인에게는 계약갱신요구권이 있다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 계약기간이 5년으로 정해져 있다. 계약갱신요구권이란 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 때 정당한 사유 없이 임대인이 거절하지 못하는 것을 말한다.
우선 상가건물임대차보호법에 적용되는지를 확인하려면 환산보증금액을 확인하는 것이 중요하다. 환산보증금액 범위 이내 임차인만이 상가건물임대차보호법에 보호를 받을 수 있기 때문이다. 현재 서울시의 환산보증금액은 2억4,000만원이다(환산보증금액=보증금액+월세×100). 본건 1층은 보증금 2,000만원, 월세 200만원으로 환산보증금액은 2억2,000만원이 된다. 즉 L씨는 상가건물임대차보호법상의 보호대상에 해당된다.
그러면 건물주 K씨는 임차인 L씨의 임대차 기간 5년이 만료되는 시점까지 기다려야 할까?
상가건물임대차보호법에 적용되는 상가라도 무조건 임차인의 계약갱신요구권이 보장되는 것은 아니다. 건물주는 철거, 재건축, 3기 이상의 차임연체, 임대인의 동의 없는 전전세 등의 사유가 있는 경우 계약갱신요구권을 거절할 수 있다(상가건물임대차보호법 제10조 참조). 따라서 건물주 K씨가 재건축을 이유로 임차인 L씨에게 명도요청을 한다면 L씨는 계약만기일에 상가를 비워주어야 한다. 노후화된 상가건물을 재건축할 목적으로 구입한 투자자라면 임차인의 계약갱신요구권을 이행할 의무는 없다.
