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Q=수도권에 주택을 2채 소유하고 있습니다. 이번 세법 개정안을 보니 2주택 중 1주택을 임대주택사업자로 등록하면 거주용주택을 비과세 받을 수 있다고 하는데 정말 가능한가요. A= 세법 개정 전인 현재, 수도권에서 신규로 임대주택법에 의한 임대사업자 및 세무서 사업자등록을 모두 마친다면 양도소득세 측면에서 주어지는 크게 2가지 혜택을 받을 수 있습니다. 첫째, 임대의무기간 채운후 임대주택을 먼저 매도시 양도세 중과를 하지 않는다는 것. 둘째, 임대주택외 일반주택 1가구만 보유한 경우 일반주택 1가구를 먼저 양도시에도 양도세 중과를 하지 않는다는 것입니다. 하지만 아쉽게도 거주 주택을 먼저 팔면 임대주택이 주택 수에서 제외되지 않아 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 없는 문제가 있습니다. 즉, 거주용주택 1가구를 소유한 사람들이 임대사업을 신규로 시작한 후 거주용주택을 먼저 매각하면 거주용주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세혜택을 받을 수 없다는 것입니다. 이러한 이유로 임대주택사업을 꺼리는 경우가 많았습니다. 이번에 발표된 세법개정안의 핵심은 1가구 1주택 비과세를 판단함에 있어 임대주택으로 등록된 주택을 주택수에서 제외해주는 효과를 주는데 있습니다. 따라서 세법개정안대로 시행된다면 위 사례의 경우 소유주택 중에 1가구를 임대주택으로 등록시 나머지 거주용주택 1가구도 양도세 비과세 처리할 수 있다는 결론에 도달하게 됩니다. 하지만 이 경우 주의하셔야 할 점이 있습니다. 첫째, 거주용주택은 일반적 비과세요건인 '3년 이상 보유' 외에 '2년 거주요건'을 추가로 충족하신 주택이어야 양도세 비과세 가능합니다. 둘째, 거주용주택 매각후에 5년 이상 임대의무기간을 채운 임대주택을 매각시 임대주택은 2년 거주요건이 필요 없으므로 바로 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 됩니다. 하지만 비과세 받을 수 있는 범위는 임대주택 매각시 발생한 전체 양도차익이 아닌 거주용주택 매각후에 상승한 양도차익입니다. 즉 거주용주택 매각전 기간에 발생한 임대주택의 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 한다는 것입니다. 따라서 어느 것을 임대주택으로 등록하고 어느 것을 자가주택으로 하여 먼저 양도세 비과세로 처리할 것인가에 따라 혜택을 받는 액수가 크게 달라질 수 있습니다. 또 세법개정안은 말 그대로 안일뿐이고 내용은 달라질 수 있습니다. 임대주택사업등록여부는 개정안이 국회를 통과하여 확정된 것을 확인하신후 실익을 따져보고 결정하시는 것이 합리적인 선택이 될 것입니다.
