춤추는 부동산 가격은 춤추는 부동산정책 때문이다. 자연스러운 조정기능을 갖고 있는 시장기능을 무시한 정책 때문이다. 시장기능은 가격도 조절하고 수요ㆍ공급도 조절한다. 살기 좋은 동네와 주거환경이 나쁜 동네는 같은 평수의 집이라도 가격이 다른 것이 원칙이다.
강남같이 살기 좋은 동네의 집값이 비싼 것은 당연하다. 부자들이 비싼 돈 내고 비싼 집에서 세금도 많이 내고 사는 곳이다. 부자동네가 자연스럽게 형성된다. 외국에도 부자동네, 즉 고급주택가가 형성돼 있고 부자들이 비싼 돈과 비싼 세금을 내고 모여 산다. 부자동네의 집값을 정부가 걱정하고 간여할 일이 아니다. 부자동네의 집값을 내리겠다고 세금폭탄을 들고 나설 일은 더더욱 아니다.
시장기능 무시한 정책이 원인
부자동네에 매기는 세금은 세금을 거두는 데는 효과가 있겠지만 집값을 내리게 할 수는 없기 때문이다.
그러나 서민들이 사는 동네와 집 없는 사람들의 ‘내집마련’을 위해서는 싼 집을 공급해주고 세금도 싸게 해주는 정책이 있어야 한다. 1가구 1주택이 마련되면 자산가치가 보존될 수 있도록 해줘야 한다. 특히 양도소득세가 과중해 이사를 할 때마다 집이 줄어드는 일이 생겨서는 안 된다. 집값이 크게 올라버리면 양도소득세가 무서워 이사할 엄두를 못 내고 자유로운 거래를 제한하게 된다. 소득 있는 곳에 세금 부과한다는 조세원칙이 이 경우에는 타당하지 않다.
외국에서도 주택 판매가액의 100%를 주택구입에 사용하는 경우 양도세를 부과하지 않는 사례가 있다. 특히 우리의 경우처럼 주택을 주거보다 소유와 자산축적의 목적으로 보유하는 나라에서 이러한 제도를 도입할 필요가 있다고 생각한다. 그리고 은퇴해서 소득이 없는 노후생활자나 집 한채 가지고 사는 사람에게 과도한 세금을 부담시켜서는 안 된다. 30년 전에 미국 캘리포니아주에서 재산세를 올리려 하자 기후 좋은 캘리포니아에서 노년을 보내려던 은퇴한 사람들이 모두 떠나려고 해서 사회적 문제로 등장한 일도 있었다. 안정된 생활을 흔들어버리는 급격한 세금정책의 변화는 신중해야 한다.
주택금융정책도 춤을 춘다. 집을 살 때 필요한 목돈이 없는 서민들에게는 주택구입 자금을 대출해주는 정책이 있어야 한다. 내집마련 주택구입자금 대출정책은 조건, 즉 이자와 대출기간 및 자격요건 등이 일정하고 일관성 있어야지 자주 변경돼서는 안 된다. 내집마련을 꿈꾸는 사람은 자기 자금 이외의 돈을 은행에서 빌려야 하기 때문에 대출조건을 따져보고 자기 능력에 맞는 집을 선택할 것이다. 대출조건이 자꾸 변하고 대출이 되다가 안되다가 하면 계획을 세울 수 없다. 그래서 주택을 담보로 한 대출제도(모기지론)를 시행하고 있다. 이러한 모기지론은 서민과 무주택자에게 우선적으로 지원돼야 하며 투기적 수요에는 차단되도록 엄격히 통제해야 한다.
주택공급을 늘리기 위해 신도시 개발계획을 발표해 말썽을 일으키고 있다. 입지선정이 잘됐니 못됐니 말이 많을 뿐만 아니라 분양가격에 대해서도 시가분양이니 원가 공개니 하는 문제로 시끄럽다. 아파트단지가 처음 생기면 불편한 점이 많다. 2~3년 세월이 흐르면 주변 생활환경이 개선되고 안정된다. 그러면 집값이 조금 오르는 것은 당연하다. 그런데 처음 생기는 아파트단지의 평당 가격을 주변의 안정된 아파트와 같은 값으로 분양해 개발이익을 정부가 전부 환수하겠다는 발상은 업주자의 입장에서 보면 불합리하다. 개발이익의 정부독식 체제라고 할까. 개발이익은 토지소유자, 아파트 건설업자, 입주자, 정부가 적절히 나눠 가지게 해야 한다. 이익이 있어야 경제활동이 일어나기 때문이다.
토지공급확대등 근본책 마련을
부동산시장과 집값을 안정시키기 위해서는 공급확대 정책으로 전환해야 한다는 인식에 모두 공감하고 있는 것 같다. 정부도 세금폭탄만으로는 안되고 공급을 늘려야 한다는 쪽으로 생각이 바뀐 것 같다. 부동산시장을 근본적으로 안정시키기 위해서는 무엇보다 토지공급이 싸게 잘 되도록 하는 것이 가장 핵심적인 대책이다. 토지공급을 확대하는 정책을 정부가 추진하고 주택건설은 민간건설업자에게 맡겨야 한다. 그리고 주공이나 토공은 서민주택을 싸게 공급하는 데 역점을 두고 중산층 이상의 고급주택은 민간업자에게 맡겨야 한다. 이러한 근본적인 대책을 마련하지 못하면 춤추는 부동산시장을 잠재울 수 없다.
