추석 이후 주택시장은 주거지역 종세분화가 최대 변수가 될 전망이다. 또 비록 최근 일부 재건축 아파트를 중심으로 국지적인 가격 상승이 있었지만 전ㆍ월세가격 하락, 입주물량 증가 등으로 인해 아파트 가격은 약보합세를 유지할 것으로 분석됐다. 그러나 내년 실시되는 MBS(주택저당대출담보부증권)는 저소득층의 내집마련 신규 수요를 창출할 것으로 보여 주택가격 상승의 요인이 될 것으로 예상된다. 특히 MBS시행은 상환 부담이 있는 중대형보다는 소형평형의 가격 상승을 유발할 것으로 분석되고 있다.
◇종세분화 발표, 최대 변수= 추석 이후 주택시장은 연휴가 끝난 후 결정 될 서울 일반주거지역 종세분화가 최대 변수다. 지난 주 발표 된 송파구, 용산구 등 11개 구의 일반주거지역 종세분화는 재건축 아파트에는 직격탄이었다. 2종으로 편성된 일부 재건축 단지는 거래실종, 매매호가 하락 양상이 나타났던 것. 기대와는 달리 용적률이 떨어지면서 재건축 수익률 하락조합원의 추가부담금 증가라는 구조를 유발할 수밖에 없기 때문이다. 더구나 서울시는 일단 5층 이하 아파트에 대해서는 2종으로 일반주거지역을 편성한다는 계획이어서 파장은 더욱 클 전망이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “현재 주택 가격 상승의 가장 큰 요인은 초저금리와 강남권 재건축아파트다”며 “하지만 서울시 방침대로 저층아파트를 2종으로 분류할 경우 재건축아파트를 중심으로 가격 위축은 불가피하다”고 말했다.
◇약세장 이어갈 듯= 일단 추석이후 시장은 약보합 또는 보합세를 이어갈 것이라는 전망이 우세적이다. 다만 일부 전문가들은 서울과 수도권 아파트의 가격이 강세를 이어갈 것이라는 분석도 제기하고 있다. 주택산업연구원 장성수 박사는 “서울과 수도권의 주택보급률이 아직은 낮다는 점을 감안할 때 이들 지역의 아파트는 강보합을 유지할 것이다”고 말했다.
하지만 주택시장이 약보합세를 보일 것이라는 전망이 주를 이루고 있다. 국토연구원 손경환 연구위원은 전국의 주택가격이 0.9% 하락하고 특히 전세가격의 경우 3.7% 떨어진다는 분석을 제시했다. 손 위원은 “하반기 주택 매매가는 소폭 하락하겠지만 전세가는 경제성장률 둔화, 가구 소득 감소, 주택공급 증가 등의 영향으로 비교적 큰 폭으로 하락할 것”이라고 말했다. 10월 이후 나타나는 약보합은 2004년까지 지속될 것이라는 전망도 제기되고 있다. 김선덕 소장은 “강남 재건축이 전반적인 가격 하락을 저지하는 버팀목 역할을 하고 있다”며 “하지만 입주량 증가전ㆍ월세 가격 하락매매가격 하락압력 등의 기조는 2004년까지 이어질 가능성이 높다”고 말했다.
◇MBS, 부동산 시장 새 변수= 내년 실시될 MBS제도는 각각 다른 양상으로 영향을 미칠 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다. 정부가 저소득층의 내 집 마련을 위해 내년부터 100조원 규모의 자금을 조성, 금리 6% 전후로 20년 이상 장기 융자하는 MBS제도 시행으로 신규 수요층이 늘어날 것이라는 진단이다. 다만 자금상환 압박으로 인해 대형평형보다는 소형 아파트를 중심으로 신규 수요가 증가할 것으로 전망되고 있다.
김선덕 소장은 “정부가 내년에 실시하려는 MBS제도는 주택매입 수요층에서 이탈해 있는 저소득층을 신규수요로 끌어들이게 된다”며 “이에 따라 소형아파트의 가격 상승, 장기적인 공급시스템 마련 등의 이점이 있다”고 말했다. 그러나 서민층이 금리 6% 선에 대해 부담을 느낄 수 있어 신규 수요가 많이 발생하기 힘들다는 지적도 있다. 스피드뱅크 안명숙 소장은 “현제 주택담보대출도 6%선에 자금을 빌릴 수 있다”며 “장기주택마련 대출 금리가 현행 대출금리와 크게 차이 나지 않는 한 수요층 형성은 기대이하 일수도 있다”고 지적했다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
