21일 나올 건설ㆍ부동산 대책에는 정부가 ‘전가의 보도’처럼 꺼내곤 했던 투기지역ㆍ투기과열지구의 해제 카드가 또다시 포함됐다. 부동산 대출규제 등의 완화를 통해 주택경기의 숨통을 틔워주겠다는 의도로 풀이되지만 경기침체로 수요 심리가 바닥으로 떨어진 상황에서 이 정도 정책으로 얼어붙은 시장을 되살릴 수 있을지는 미지수다.
◇대출규제 어떻게 바뀌나=투기지역ㆍ투기과열지구가 해제되면 부동산에 대한 대출규제도 바뀐다. 정부는 현장실사를 거친 뒤 오는 11월 중 ‘부동산정책심의위원회’를 열어 수도권 내 투기지역과 투기과열지구를 해제할 예정이다. 해제 규모는 큰 것으로 알려지고 있다.
투기지역을 풀면 총부채상환비율(DTI)ㆍ주택담보대출비율(LTV) 제한도 완화돼 대출규제를 덜 받는다. 현행 주택투기지역에서는 6억원을 초과하는 아파트는 DTI와 LTV가 각각 40%(은행 기준)로 제한된다. 나머지 주택들은 LTV가 60%까지 적용되고 DTI도 은행권 자율에 따라 약 60% 수준에서 결정된다. 투기지역이 해제될 경우 6억원 초과 아파트는 DTI와 LTV가 모두 60% 수준으로 높아져 주택 구입자의 자금조달 여건이 대폭 개선된다. 또 투기지역에서 해제되면 주택담보대출을 1인당 1건으로 제한하는 규제가 사라져 추가로 주택담보대출을 받을 때 기존 담보주택을 1년 내 처분해야 하는 의무도 사라진다. 양도소득세도 실거래가 기준으로 과세돼 최고 15%의 탄력세율이 적용되는 규제도 없어진다.
◇금융불안기에 대출규제 완화 논란도=두 가지 규제가 모두 해제되는 지역의 경우 금융규제가 지나치게 완화되는 것 아니냐는 지적도 있다. 규제 완화가 자칫 금융시장 전반을 흔들 수 있다는 것이다. 물론 기획재정부는 “대출규제를 일부 완화하는 것이지 전면 폐지하는 것이 아니기 때문에 60%선으로 묶는 것도 충분하다”고 강조했다. 그러나 광범위한 지역에 걸쳐 주택투기지역ㆍ투기과열지구에 대한 해제가 이뤄질 경우 사실상 DTI 규제가 무력화되는 효과가 있다. 한국개발연구원(KDI)은 최근 보고서에서 DTI 규제를 현행대로 유지해야 한다고 주장한 바 있다.
◇거래 숨통은 트일까=금융규제 완화로 막혔던 거래가 일부 트일 것이란 의견도 있지만 부동산 시장 전반이 좋지 않은데다 금리마저 높아 당장의 효과는 없을 것이라는 의견이 주를 이룬다. 금융규제 완화로 막혔던 자금난이 해소되고 1년 유예기간을 두는 2건 이상 주택담보대출자에 대한 처분조건부 대출 규제도 동시에 사라져 구매 여력은 높아지지만 제한적이라는 이야기다.
박원갑 스피드뱅크 부사장은 “부동산 경기 연착륙과 투자심리 안정에는 다소 도움이 될 것”이라고 평가하면서도 “현재의 시장 침체 상황은 금리상승, 글로벌 주택가격 하락, 단기 급등에 따른 후유증 등이 겹쳐져 일어난 것이기 때문에 정부 정책 변수에 따라 시장이 활성화되는 효과는 미미할 것”이라고 말했다.
김학권 세중코리아 대표도 “4~5개월 전에 이 같은 대책이 나왔으면 파괴력이 있었을텐데 정부 정책이 한발 늦었다”며 “다만 장기적으로 금융 시장이 완화된다는 전제 아래서는 부동산 경기 회복 속도를 증가시키는 촉매제는 될 수 있을 것”이라고 밝혔다.
