재개발시장 冬眠 길어지나

3차 뉴타운과 단독주택 재건축이 가시화되며 재개발 사업이 잇따른 호재를 맞고 있지만‘8·31대책’ 등의 영향으로 재개발시장은 거래가 끊긴 상황이다. 은평뉴타운 전경.

‘8.31대책’으로 차갑게 식은 재개발시장이 긴 동면에 들어갔다. 13일 부동산중개업소에 따르면 3차 뉴타운 지정 추진, 단독주택 재건축 기본계획 수립, 도시구조개선특별법추진 등의 호재에도 불구하고 해당 부동산 시장 움직임은 거의 없다. ◇3차 뉴타운ㆍ단독주택 재건축 가시화=서울시는 지난 8월 29일 발표한 3차 뉴타운 후보지(뉴타운 11곳, 균형발전촉진지구 3곳)에 대한 자치구의 지구지정 신청을 받아 올해 내에 지구지정을 끝낼 예정이다. 현재 신길뉴타운이 지구지정을 신청했으며 나머지는 이 달 말께 신청이 가능할 것으로 예상되고 있다. 서울시는 3차 뉴타운 사업간을 단축하기 위해 개발기본계획 수립과 전략사업 정비계획, 기반시설 설계를 동시에 추진할 예정이다. 단독주택 재건축 사업도 본격화한다. 서울시는 361개 구역(단독주택 266, 공동주택 95)에 대한 재건축기본계획(안)을 마련, 지난 10월 6일부터 주민공람에 들어가 함께 의견청취를 끝냈다. 이에 따라 이 달 중 시의회 의견을 청취, 오는 12월 중으로 시 도시계획위원회에서 확정할 방침이다. 강남권에 위치해 단독주택 재건축구역 투자 ‘0순위’로 꼽히는 방배동 일대 10곳의 정비예정구역 가운데 최초로 178번지 일대가 최근 서울시로부터 재건축 정비 구역지정을 받아 사업에 속도를 내고 있다. 강북 광역개발을 앞당기기 위한 국회의 도시구조개선특별법 제정도 가시화하고 있다. 공공이 시행하는 광역지구의 경우 용적률ㆍ층고 인센티브와 조합설립 동의요건 완화, 소형평형 의무건립 완화 등의 각종 혜택이 돌아간다. ◇기대감은 팽배, 투자 분위기는 냉랭=행정 절차가 빨라지면서 해당 지역 주민들은 개발에 따른 집 값 상승기대감에 부풀어 있다. 하지만 ‘8.31대책’ 이후 동면에 들어간 부동산 시장은 미동조차 않고 있다. 재개발ㆍ재건축 입주권도 주택으로 간주 양도세를 중과하겠다는 정부의 계획이 발표된 이후 투자분위기가 냉각된 후 좀처럼 반등의 기미가 보이지 않고 있다. 3차 뉴타운 후보지의 경우 투자자들을 찾아보기 힘들다. 3차 뉴타운 후보지 중 구역지정을 첫 번째로 신청하는 등 사업추진이 빠른 신길후보지도 투자자들이 발길을 끊은 지 오래다. 6구역의 경우 평당 1,000~1,100만원까지 호가하던 20평대 단독주택이 평당 200~300만원 빠졌지만 거래가 되지 않고 있다. 인근 한 부동산중개업자는 “8.31 후속조치로 재개발 입주권도 주택으로 계산한 다는 정부의 발표 이후 매매가 끊겨 중개업소들은 사실상 개점휴업 상태”라고 말했다. 게다가 서울시와 해당 자치구가 적극적으로 투기차단에 나서면서 한탕을 노리던 투기꾼들의 발도 묶였다. 법망을 피해 신축 등의 방법으로 교묘하게 행해지던 지분 쪼개기가 건축규제로 인해 더 이상 힘들어졌기 때문이다. 11개 3차 뉴타운 후보지 중 거여ㆍ수색ㆍ신길ㆍ시흥ㆍ장위ㆍ흑석 등 6곳은 이미 건축허가가 제한되고 있다. 단독주택 재건축 지역도 지분 쪼개기에 대한 규제가 이뤄지고 있다. 용산구는 단독주택 재건축 예정구역에 대해서도 다가구를 다세대로 전환하는 것을 규제하고 있다. 용산구청 관계자는 “재건축은 현행 법령상 다세대 전환주택에 대한 분양자격을 제한할 수 있는 법적 근거가 없다”라며 “투기를 막고 활성화를 도모하기 위하여 건축허가를 재한했다”라고 말했다.