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Q=경매로 매입하려는 빌라의 권리관계가 1순위 근저당권, 2순위 가압류, 3순위 세입자입니다. 그런데 세입자가 1순위 근저당권이 생기기 이전에 전입했다 무단으로 전출한 후 다시 전입한 세입자입니다. 다행히 세입자는 배당요구를 하지 않았습니다. 세입자를 조심해야 할까요?
A=일반적으로 무단으로 전출했다가 새로 전입한 경우에는 다시 들어온 그 시점을 기준으로 세입자의 지위를 따지게 됩니다. 때문에 근저당권 설정 이후에 새로 전입한 세입자는 대항력이 없다고 볼 수 있습니다.
하지만 세입자의 특별한 사정이 인정되는 경우에는 최초의 전입일자를 기준으로 대항력을 따지게 됩니다.
첫째, 가족의 주민등록 전입은 유지한 채 세입자만 나갔다 다시 들어 오면 대항력이 상실되지 않습니다. 법에서는 주민등록이라는 대항요건을 세입자뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등의 주민등록 전입을 포함하고 있는 것으로 보고 있기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조 참조).
둘째, 세입자의 주민등록이 직권말소 되었다가 다시 회복된 경우에도 대항력을 유지할 수 있습니다. 세입자의 의사에 상관 없이 주민등록법에 따라 시·군·구청장의 직권조치로 주민등록이 말소된 경우 원칙적으로 그 대항력도 상실되는 것으로 간주하고 있습니다. 그러나 직권말소 후, 소정의 이의절차에 따라 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어진 경우에는 대항력이 상실되지 않습니다. (대법 2002다20957 참조).
셋째, 세입자의 주민등록이 제3자에 의해 임의로 이전이 되고, 본인에게 잘못이 없는 경우에는 대항력이 상실되지 않습니다. 다시 말해 주민등록이 세입자의 의사에 의하지 않고 제3자가 임의로 이전하는 경우, 세입자에게 책임을 물을 만한 사유가 없다면 세입자가 최초에 취득한 대항력은 그대로 유지되는 것으로 봅니다(대법 2000다37012 참조).
따라서 매수인은 세입자의 배당요구 여부와는 상관없이 최초의 대항력을 인정 받을 수 있는 조건인지 다시 한번 따져보고 경매에 참가해야 합니다.
