재건축단지 가격하락 압력 커질듯

재건축 단지의 임대아파트 의무 건립을 골자로 한 개발이익환수제가 국회 법안심사소위를 통과함에 따라 지난해 말부터 집값 상승세를 주도한 재건축 아파트에 큰 타격이 예상되고 있다. 개발이익 환수 방안이 늘어나는 용적률의 25%만큼 임대아파트를 짓도록 하고 그만큼의 용적률 인센티브를 주는 기존의 골격에서 크게 바뀌지 않아 앞으로 재건축 단지의 사업성 저하도 예상되고 있다. 더욱이 일러야 오는 6~7월로 예상한 법 시행 시기가 정부의 의지대로 4월로 앞당겨져 재건축 단지의 집값 하락 압력은 더욱 커질 전망이다. ◇상당수 재건축 단지 불똥 맞을 듯=법 시행 시기가 당초 공포 후 3개월 뒤에서 2개월 뒤로 단축돼 가장 먼저 불똥을 맞는 재건축 단지는 사업시행인가를 마치고 분양승인신청을 준비 중인 단지들이다. 또한 소송으로 인해 사업추진이 지연되고 있는 재건축 단지는 합의가 안될 경우 개발이익환수제의 적용을 받을 가능성이 높다. 시행시기가 4월 말로 당겨짐에 따라 ‘불똥’을 맞는 대표적인 단지로 강남구 삼성동 해청1단지를 꼽을 수 있다. 이 단지는 조합원간의 갈등으로 관리처분 무효소송이 진행 중이다. 조합 측은 소송 처리이후 5~6월 말 일반분양을 통해 개발이익환수를 피한다는 계획이었으나 법 시행 시기가 일러짐에 따라 10% 개발이익환수제 적용을 피하기 어렵게 됐다. 잠실 주공1단지는 현재 관리처분총회를 마치고 총회인가를 받기 위해 공람공고 중인 상태로 4월 개발이익환수제 시행 전까지 분양승인신청까지 마쳐야 하는 부담을 안게 됐다. 삼성동 AID아파트는 현재 조합원들의 분쟁으로 3건의 소송이 진행 중이다. 다만 다음주 내로 주민들이 법원의 조정 절차를 받아들이면 법 적용을 피할 수도 있을 것으로 보인다. 3월 초 관리처분총회를 준비 중인 잠실시영은 관리처분인가 절차를 밟지 않아도 돼 일정을 서두르면 법 적용을 피할 수 있을 것으로 보인다. 이밖에 반포 주공2ㆍ3단지 등의 경우는 사업시행인가는 받았지만 후(後) 분양제 적용으로 10%의 개발이익 환수가 불가피할 전망이다. ◇재건축 단지 가격하락 압력 커질 듯=서울 지역의 재건축 단지는 올들어 이달 초까지 평균 3.3%가 넘게 상승했다. 재건축 단지를 포함한 전체 아파트 값이 같은 기간 0.8% 정도 오른 점을 감안하면 최근 집값 상승세를 이끈 진원지 역할을 한 셈이다. 하지만 지난 ‘2ㆍ17 수도권 주택시장 안정대책 ’이후 재건축 단지를 중심으로 상승세가 주춤한 상태며 개발이익환수제가 조기 시행되면서 재건축 단지의 가격하락 압력은 더욱 커질 것으로 보인다. 이에 반해 개발이익환수제에 대한 시장 영향은 1년여 전부터 이미 시장에 반영된 상태며 이에 따라 개발이익환수제 도입에 따른 타격 역시 크지 않을 것이란 분석도 있다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “개발이익환수제 시행으로 사업추진이 어려워진 재건축 단지의 가격하락이 전체 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다. ◇위헌 논란 및 공급위축 우려=법 적용을 받는 재건축 단지들은 개발이익환수제가 사업승인을 받은 단지에까지 소급 적용돼 조합원의 재산권을 침해한다며 위헌성을 주장하는 등 강력 반발하고 있다. 김진수 바른재건축실천전국연합(재건련) 회장은 “미 실현 이익에 대한 환수와 도시계획법등에 따라 이행ㆍ완료한 사업인가단지까지 법 적용 대상으로 삼는 것은 명백한 위헌 입법”이라고 말했다. 서울 및 수도권의 200여개 재건축 단지로 이뤄진 재건련은 앞으로 30여명의 변호인단을 구성해 이른 시일 내 위헌소송을 낼 방침이어서 논란이 예상되고 있다. 재건축의 사업성 저하로 대상 단지는 아예 사업추진을 상당기간 늦출 가능성도 높아지고 있다. 사업시행인가 단지는 용적률 인센티브마저 받을 수 없는 경우도 나와 사업초기 단계의 단지들은 사업 자체를 포기하거나 장기간 방치해 두는 곳이 늘어날 전망이다. 황용천 해밀컨설팅 사장은 “택지가 부족한 서울은 신규 주택공급의 상당 부분을 재건축에 의존하는데 재건축을 추진하는 단지가 급감하면 공급부족으로 향후 집값 급등을 유발할 가능성이 높다”고 말했다.