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정부가 도입을 추진 중인 지분형 주택분양제도를 미분양 아파트에 적용해야 한다는 민간연구소의 주장이 제기돼 눈길을 끌고 있다. 특히 이렇게 되면 기존 지분형 분양제도의 유동화와 업계의 미분양 문제를 함께 해소할 수 있을 것으로 보여 정부의 수용 여부가 주목된다. 한국건설산업연구원의 김현아 연구위원은 20일 ‘지분형 분양 방식을 활용한 미분양 아파트 해소 방안’ 연구보고서에서 이같이 밝혔다. 지분형 분양제도란 실거주자가 주택의 지분을 거주자 지분과 투자자 지분으로 나눠 거주자가 일정지분만 우선 매입하고 나머지 지분은 유동화시키는 제도로 정부는 연내 시범사업을 목표로 도입을 검토 중이다. 김 연구위원은 보고서에서 “미분양 아파트에 지분형 분양제도를 도입하는 것은 일반투자자를 ‘금융기관’에서 미분양 아파트를 보유한 ‘건설업체’로 대체하는 구조”라고 설명했다. 이렇게 되면 거주자에 대한 지분 판매수익으로 자금의 일부를 충당하는 효과가 있어 건설업체들의 자금난 해소에 상당한 도움이 된다는 것이다. 또 각 건설사 자금 사정에 따라 거주자의 지분 확보 비율을 25%에서 75%까지 융통적으로 적용할 수 있어 수요자의 초기 자금 부담을 줄일 수 있는데다 미매각 지분에 대한 유동화에도 어려움이 없다고 김 연구위원은 밝혔다. 김 연구위원은 특히 “거주자들이 추가로 확보하는 지분에 대해 금융기관의 ‘지분대출(equity loan)’ 방식을 도입하면 주택 실질 구매 능력을 확대할 수도 있을 것”으로 기대했다. 지분대출 방식은 금융기관이 거주자의 추가지분 확보 자금을 시중 대출금리의 절반 정도로 대출해주되 주택을 매각할 때 원금과 차익의 일정지분을 받는 방식이다. 김 연구위원은 “중소형 주택 세입자의 경우 전세보증금에 2,000만~6,000만원 정도만 추가 부담하면 집을 살 수 있어 주택 구매력이 크게 높아질 수 있다”며 “또 중소형 주택 보유자는 기존 주택 처분자금만으로도 중대형으로 옮겨갈 수 있을 것”이라고 말했다. 건설업체 역시 미분양 주택지분을 일부 매각해 자금 부담을 줄일 수 있는 것은 물론 잔여지분에 대한 자산유동화증권(ABS) 발행으로 현금흐름을 크게 개선할 수 있을 것으로 보고서는 전망했다. 김 연구위원은 “지분형 분양 방식을 미분양 아파트에 적용하면 수요자와 공급자가 모두 윈윈(win win)할 수 있다”며 “수요자의 주택 구매 능력 확대를 통해 미분양 문제를 시장 친화적으로 해소할 수 있는 것도 장점”이라고 말했다.
