재건축 개발부담금 혼선

정부가 3.30 부동산대책의 핵심으로 발표한 재건축개발부담금제의 실효성 논란이 계속되고 있다. 민간 컨설팅업체가 이미 재건축을 마쳐 8억5,000만원의 시세차익을 올린 아파트의 개발부담금을 계산한 결과 한 푼도 내지 않아도 된다는 시뮬레이션 결과를 발표하자 정부가 즉각 “1억6,300만원이나 되는데 무슨 소리냐”며 반박하고 나선 것. 4일 건설교통부는 민간 컨설팅업체의 서울 반포 주공3단지 16평형의 개발부담금 산정방법에 대해 개발비용과 정상집값 상승률 추정이 잘못됐다고 밝혔다. 정부와 민간 컨설팅업체 모두 반포 주공3단지 16평은 착수시점 집값이 5억5,000만원이고 준공시점 집값이 14억원으로 시세차익은 8억5,000만원이라는 점에는 이견이 없다. 그러나 개발부담금 산정에 들어가면 민간 컨설팅업체는 시세차익 8억5,000만원에서 개발비용 3억9,800만원(건축비 평당 1,137만원)과 정상 집값상승분 4억3,230만원(국민은행 집값상승률 평균치)을 공제했다. 이에 따른 실제 개발이익은 1,970만원이므로 개발부담금은 면세점(3,000만원) 이하가 되므로 한푼도 부과되지 않는다. 반면 건교부는 개발비용은 평당 518만원(기본형 건축비 368만원+가산비용 150만원)으로 1억8,130만원에 불과하며, 정상 집값상승분은 서초구의 아파트값 상승분이 아니라 전체(단독ㆍ연립주택 포함) 집값상승분인 2억4,295만원이라고 설명했다. 이에 따라 개발이익은 4억2,575만원이 발생하며 부담금은 1억6,288만원이 된다는 계산이다. 이 같이 개발부담금 부과액이 큰 차이를 보이게 된 근본적인 책임은 건교부에 있다는 게 부동산 전문가들의 지적이다. 3.30대책 발표 당시 정상집값 상승률의 포함 대상이나 건축비 계산방식 등을 명확히 하지 않아 빚어진 결과라는 것이다. 또 건교부가 민간아파트 개발비용을 단순하게 정부의 기본형 건축비로 계산하는 것과 정상집값상승률에 단독ㆍ연립주택을 합산한 평균치로 계산하는 것은 앞으로 또 다른 논란을 불러일으킬 소지가 크다. 한 건설사 관계자는 “민간아파트의 건축비는 구조나 마감재, 첨단시설 설치여부에 따라 천차만별인데 이를 정부의 기본형건축비로 단순화 시키는 것은 무리”라고 말했다. 건교부 관계자는 “강남은 아파트값 상승률이 전체 집값 상승률보다 더 높기 때문에 개발이익이 생길 수밖에 없다”며 “시세차익이 4억~5억원 이상이면 환수 대상에 포함될 것”이라고 말했다.