[새 아파트 최적 투자 시점은] 입주 2~3개월전 잔금 부족으로 쏟아지는 급매물 노려라

단기간에 좁은 지역에서 입주 물량이 쏟아지는 경우 주택보유자들이 개인적·재무적인 이유로 시세보다 저렴하게 내놓는 '급매물'을 만날 기회가 많아진다. 이달부터 연말까지 약 5,000가구가 입주를 시작할 예정인 성북구 일대 전경.

강남권 일대 최고가 아파트 중 하나인 서초구 반포동 '래미안 퍼스티지'는 분양 당시는 물론 이후에도 한동안 미분양으로 고전하던 아파트다. 분양 초기 애물단지에서 명실상부한 강남권의 새로운 랜드마크로 자리잡으며 드라마틱한 변화를 보인 이 아파트는 크게 3차례의 가격 변화를 보였다. 미분양이 해소되며 프리미엄이 마이너스에서 플러스로 전환했고 입주 시점을 전후해서는 전 주택형이 1억5,000만~3억원의 가격 상승을 보이며 상승세가 본격화됐다. 입주가 마무리된 올해초 다시 1억~2억원의 추가 가격 상승이 나타났다. 이 3차례의 시세변화 중 가장 단기간에 가파른 상승곡선을 그린 시점은 바로 입주 2~3개월 전이었다. 9억9,000만원~11억원 선에 분양됐던 112㎡형(이하 공급면적 기준)은 입주를 6개월여 앞둔 지난해만 해도 시세가 분양가 수준이었지만 입주시점인 7월에는 13억~14억원까지 가격이 치솟았다. 입주를 3~4개월 앞둔 시점에서 시장에 나온 급매물을 매수한 경우 몇 개월 사이 1억5,000만~2억5,000만원에 달하는 시세차익을 거둘 수 있었던 셈이다. 흔히 일반인들은 인기 지역에서는 '최초분양'을 시세 차익을 누리기 위한 최적의 투자 시점으로 여기곤 한다. 하지만 수십~수백대 1의 높은 경쟁률 탓에 '분양'을 통해 인기지역 아파트 당첨은 하늘의 별따기다. 분양권 매입을 고려하지만 적절한 투자 시점이 언제인지 판단하기란 쉬운 일이 아니다. 최적의 투자 시점은 개별 단지에 따라 차이가 나기 마련이지만 저렴한 가격으로 분양권 매수를 노리는 투자자들이라면 '입주 시점'을 눈여겨볼 만하다. 이 때를 기준으로 2~3개월 전은 재산세ㆍ양도세 등 세금 부담이나 잔금 부족 등의 이유로 소유자들의 매도 물량이 집중되는 시기이기 때문이다. 스피드뱅크의 조민이 팀장은 "입주 시점에는 잔금마련이 힘들어 매물로 나오는 물건이 많아져 수요자들의 선택 폭도 넓어진다"며 "특히 시장 침체기에는 분양가 이하로 나오는 급매물을 매수하면 가격 회복기에 높은 투자수익을 기대해 볼 수 있다"고 전했다. 그는 다만 "시장 침체가 길어질 우려를 대비해 입지나 단지 자체의 경쟁력도 잘 따져보고 골라야 한다"고 덧붙였다. ◇입주단지 급매물을 노려라= 하반기에는 유난히 5,000~1만가구의 물량이 국지적으로 몰린 지역이 많다. 이들 지역은 부동산 시장 위축과 맞물리며 해당 단지는 물론 주변 집값까지 떨어뜨리는 현상을 빚고 있다. 상반기부터 꾸준히 입주물량이 나왔던 경기 용인ㆍ파주, 서울 강북ㆍ은평구 등에서는 넘치는 물량 탓에 시세 보다 저렴한 매물이 넘치고 있다. 용인 동천동과 성복동 일대는 올 상반기부터 꾸준히 입주가 이어지고 이어 마이너스 프리미엄이 가속화되고 있는 상황이다. 용인 동천동 B공인 관계자는 "입주를 앞두고 있는 단지들이 중대형 위주로 구성돼 있다 보니 2,000만~3,000만원 수준의 마이너스 프리미엄이 형성돼 있다"며 "최근 분양가에서 5,000만원까지 하락한 물건도 나오고 있어 입주가 끝나기 전까진 하락세를 벗어나기 힘들 것 같다"고 전했다. 공급이 많아진 만큼 시장 역시 철저한 매수자 우위시장을 형성하고 있다. 특히 중대형아파트의 경우 분양가 대비 저렴한 물건도 많아 '갈아타기' 유주택 수요자들에게는 적기라는 것이 전문가들의 의견이다. 일부 단지는 아직 미분양이 해소되지 않은 곳도 많아 분양가 할인 등의 혜택을 누릴 수 있는 미분양 물건을 노려보는 것도 방법이다. ◇새아파트 등장에 시세 하락한 기존 주택도 주목 = 신규 아파트로 갈아타기 하려는 집주인들이 내놓는 매물이 쏟아지면서 기존 주택 시장 역시 하락세다. 길음뉴타운 영향권인 성북구 하월곡동 두산위브 109㎡는 현 시세가 3억9000만~4억4,000만원이지만 3억7000만원까지 떨어진 급매물까지 나왔다. 은평뉴타운 역시 최근 입주한 단지를 중심으로 급매물이 심심찮게 나오고 있다. 연초 입주한 두산금호8단지 112㎡는 최근 4억,7000만원까지 떨어진 급매물이 출현했다. 5억원 선에 거래가 이뤄지고 있는 뉴타운내 같은 면적 아파트와 비교할 때 3,000만원 정도 저렴한 수준이다. 이달부터 입주가 시작된 3지구 삼성ㆍ한화 112㎡는 최근 시세보다 7,000만원이나 낮은 가격에도 급매물이 나왔다. 다만 서울 지역의 경우 입주가 몰린다 해도 기본 수요가 풍부해 공급이 다소 늘어난다고 해도 빠르게 해소되는 경우가 많기에 수요자들은 좀 더 발빠르게 움직일 필요가 있다. 실제로 미아뉴타운과 길음뉴타운에서는 입주 1~2개월 전에는 급매물이 쏟아져 나오기도 했지만 입주 후에는 이 같은 매물이 대부분 소진되는 패턴을 보이고 있다. 미아동 A공인 관계자는 "5월 입주를 시작한 미아뉴타운 래미안1차 141㎡의 경우 2주전만 해도 분양가보다 4,000만원 가량 저렴한 6억원 선까지 급매물이 출현했지만 최근에는 분양가 이하 물건은 거의 없다"며 "예전에 형성됐던 프리미엄을 거의 회복해 6억6,000만~6억7,000만원의 시세를 이룬다"고 전했다.