각종 건축규제로 재개발사업 수익성이 크게 떨어지면서 투자위험도가 높아지고 있다. 특히 `조합원지분 분할`은 재개발 투자자라면 반드시 주의해야 할 함정이다.
지분분할이란 조합원의 아파트 분양권을 하나에서 여럿으로 나누는 것을 말한다. 재개발지역 내 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 것이 그 전형적인 방법. 다가구주택은 단독주택과 마찬가지로 분할등기가 되지 않지만 이를 다세대주택으로 전환하면 공동주택으로 분류돼 해당 주택을 가구수만큼 분할등기 할 수 있게 된다.
방법은 간단하다. 관할 지자체에 건축물대장전환신청을 하면 된다. 이는 해당 주택의 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 바꿔달라는 내용의 신청서다. 대부분의 지자체는 주차나 정화조, 청소 등에서 큰 문제가 없으면 통상 1주일 내에 대장을 전환해준다.
지분분할에 대한 제한규정이 없는 것은 아니지만 이는 지자체 마다 달라 주의가 요구된다. 지분분할에 제한은 주택재개발법이 아닌 지자체의 조례를 통해 규정되기 때문.
예를 들어 서울시의 경우 재개발대상지역내 지분분할은 구역지정 이전까지만 허용하고 있다. 정식 재개발구역으로 지정된 이후엔 다가구를 다세대로 전환할 수 없다는 의미다. 하지만 고양시만 해도 이에 대해 아무런 제한 규정이나 지침이 없다. 서울에 비해 상대적으로 재개발 사례가 많지 않아 관련 규정이 마련되지 않은 것이다.
문제는 지분분할로 조합원수가 늘면 재개발 사업추진이 어렵게 된다는 점이다. 현행 재개발사업은 아파트를 지어 조합원에게 배정하고 남은 물량을 일반인에게 분양하는 방식으로 사업비를 충당하고 있다. 따라서 지분분할로 조합원수가 늘면 사업비로 충당할 일반분양 분이 줄어 수익성이 악화되고 심할 경우 사업자체가 무산될 수도 있다.
그런 만큼 재개발투자는 되도록 다가구주택이 적어 지분분할 우려가 적은 곳을 대상으로 실행하는 게 좋다. 또 투자시점도 서울의 경우 지분분할이 불가능해지는 구역지정 이후로 미루는 게 안전하다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
