청약통장 필요 없고 분양가 저렴… 지역조합아파트 다시 뜬다

내집 마련을 고민 중인 H제약 과장 K모(36)씨의 가장 큰 고민은 '가격'이다. 수도권 일반 분양 아파트를 꼼꼼히 살펴봤지만 자신의 처지로는 분양가격이 부담될 수 밖에 없기 때문이다. 은행 대출을 받아야 하는 데 매 월 꼬박꼬박 내는 이자 부담이 만만찮다. K씨는 서울 강북 지역의 지역조합 아파트 추진위에서 조합원을 모집한다는 소식을 들었다. 추진위측이 제시하는 분양가는 인근 분양가 대비 20% 정도 저렴하다. 저렴한 분양가를 내세운 지역조합 아파트들이 주목 받고 있다. 지역조합 아파트는 특정 지역의 실수요자들이 모여서 직접 땅을 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는 사업이다. 여기에는 청약통장도 필요 없다. 해당지역에 거주하는 무주택 세대주라면 누구든 제한 없이 참여할 수 있다. 내집 마련을 위한 일종의 공동투자인 셈이다. 물론 지역조합주택이 장점만 있는 것은 아니다. 다수가 모여 추진하는 사업인 만큼 토지매입 등 추진 과정에서 조합원간 분쟁의 소지도 다분하다. 1990년대 후반 이후 지역조합아파트가 사실상 자취를 감췄던 것도 이 같은 문제 때문이다. 하지만 최근 선보이는 지역조합아파트는 이 같은 문제점을 상당부분 해소한 단지들도 많아지고 있다. 저렴한 가격이라는 기존 장점을 유지하면서 사업의 안전성도 높이고 있는 것이다. 지역조합아파트의 장단점과 투자 유의점 등을 자세히 알아보자. 지역조합주택이란 건설사나 시행사가 아닌 주택 수요자들이 직접 자금을 모아 시행주체가 돼 건설하는 주택이다. 지역주택조합의 가장 큰 장점은 수요자들이 시행사 역할을 맡아 직접 땅을 매입하고 아파트를 짓기 때문에 사업 과정의 거품을 뺄 수 있다는 것이다. 일반 아파트 사업 과정에서 관행화된 시행사 이익을 조합원이 직접 향유하는 셈이다. 이 때문에 조합원들은 보통 일반 분양보다 저렴한 가격에 아파트를 공급받을 수 있다. 사업 과정 자체는 일반 재건축ㆍ재개발 조합아파트와 비슷하지만 주체가 기존 토지ㆍ건물 소유자가 아니라는 점이 다르다고 보면 된다. ◇6개월 거주ㆍ무주택 요건 갖춰야= 지역주택조합은 아무나 만들 수 있는 것이 아니다. 우선 같은 시ㆍ군에 6개월 이상 거주한 무주택 또는 전용 60㎡ 이하 1주택자만 조합원이 될 수 있다. 조합원은 처음부터 100% 확보해야 하는 것은 아니다. 일단 건설예정 가구수의 50%(최소 20명) 이상 확보한 후 조합을 설립하면 시ㆍ군ㆍ구청장의 승인을 받아 추가 조합원을 모집할 수 있다. 단 추가조합원 역시 같은 자격요건을 갖추고 있어야 한다. 계획한 사업부지의 토지를 얼마나 빨리 확보하느냐는 사업의 성패를 결정하는 핵심 요인이다. 사업 부지 80%에 대한 사용 승낙서가 필수적이다. 이 과정에서 '지주 조합원'이 탄생하기도 한다. 지주 조합원은 지구단위계획 구역 내에 토지나 건물을 보유하고 있다가 추진위원회와 협의를 통해 소유권을 조합 명의로 이전해주고 아파트 입주 증서를 받은 사람들을 말한다. 지역주택조합 사업은 전용 85㎡(국민주택규모) 이하로만 지을 수 있기 때문에 대지지분 가치가 이보다 크면 차액에 대해서는 현금 보상을 받게 된다. 사업계획승인을 받은 후 2년 내에 착공을 해야 하며 착공 이후에는 조합원분을 제외한 나머지 물량에 대해 일반분양을 실시할 수 있다. 간혹 시행 대행사가 조합의 업무를 돕기도 한다. 대행사는 사업 추진을 위해 부지 계약을 하고 시공사를 선정한다. ◇청약통장 없이 싼값에 분양 장점= 지역주택조합 아파트는 장점이 많다. 우선 주택청약통장이 필요 없다. 조합원 조건에 맞으면 가입할 수 있다. 분양가 역시 통상 일반분양에 비해 저렴하게 책정된다. 일반적인 주택사업은 시행사가 토지비를 프로젝트파이낸싱(PF)으로 충당하게 되는데 이때 부담하는 이자율이 10~12%에 달한다. 금융비용만큼 분양가 인상 요인이 생기는 셈이다. 여기에 시행사 운영비 등 추가 비용도 만만치 않다. 반면 지역주택조합 아파트는 조합이 스스로 시행사 역할을 하게 된다. 토지비와 건축비를조합원 분담금으로 충당하기 때문에 이자비용을 최소화 할 수 있고 건축비도 저렴하게 책정하는 것이 가능해진다. 지난해 말 분양을 시작한 서울 강남권의 지역조합 아파트는 3.3㎡당 분양가가 1,500만원에 책정됐다. 주변 시세(3.3㎡당 2,100만~2,200만원)와 비교하면 30% 가량 저렴한 수준이다. 충남 서산에서 분양을 하고 있는 한 지역조합 아파트도 전용 85㎡의 경우 인근 시세보다 많게는 1억원 정도 저렴하다. 등기 후에 바로 전매가 가능하다는 것도 장점 중 하나다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "지역조합아파트는 사업 추진비용 자체가 적게 들기 때문에 일반분양보다 분양가가 저렴하다는 것이 가장 큰 메리트"라고 설명했다. ◇조합원ㆍ토지 확보 여부 따져봐야= 최근 지역조합 아파트를 추진하는 조합들이 늘면서 관심이 높아지고 있지만 꼼꼼히 챙겨야 할 것도 많다. 우선 조합원들이 계획대로 확보될 가능성이 높은 지 확인해야 한다. 직접 조합에 전화해서 확인을 하고 사업 계획 구역을 방문해 사업성이 얼마나 뛰어난 지 살피는 것이 중요하다. 만에 하나 목표한 조합원들이 채워지지 않아 사업이 지연될 경우 피해는 고스란히 조합원 몫이 된다. 조합 가입 검토 단계에서 토지 매입이 제대로 진행되고 있는 지도 꼭 체크해야 한다. 특히 사업부지 안에 교회 등 특수 시설이 있다면 토지 매입이 순탄치 않을 가능성이 높다. 토지매입 진행이 원활하지 않은 경우 사업 지연이 장기화하거나 아예 무산되기도 한다. 투자한 시간만큼 투자자들에게 피해로 돌아오는 것이다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "교회ㆍ상가 부지 등이 사업 계획 구역안에 있어서 만에 하나 토지매입이 제대로 안되면 금융비용 부담등이 눈덩이처럼 커질 수 있다"고 말했다. I건설 관계자는 "지역주택조합에서 개발한다는 소문이 나면 토지주들이 땅값을 높여 부르는 등 무리한 요구를 하게 되는 경우도 있다"며 "얼마나 단기간에 저렴한 가격으로 땅을 매입하느냐가 사업성패를 가른다"고 설명했다.