정부의 8.31 부동산 종합대책이 발표된 지 3개월이 경과한 가운데, 그동안 대책의 영향으로 하락세가 지속된 서울 아파트값은 10월 중순을 고비로 소폭이나마 상승세로 돌아섰다.
대책 발표 이전부터 내리기 시작해 서울 집값 하락을 견인해온 강남 재건축 가격도 일부 저가 매물이 거래되고 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 높아지면서 일부 단지는 8.31 대책 이전 가격을 회복하고 있다.
이때문에 일각에서는 정부와 여당이 의욕적으로 추진한 8.31조치의 약발이 벌써끝난 것 아니냐는 우려섞인 목소리가 제기된다.
분양시장은 분양가상한제 아파트가 첫 선을 보인 동탄 신도시와 전매제한 등 규제가 덜한 일부 지방 등 호재가 있는 지역은 생애최초주택마련대출 시행에 힘입어활황을 누렸지만 그렇지 못한 곳은 미분양 물량이 속출하는 등 분양시장의 양극화도심화됐다.
◇ 8.31 대책 `종이호랑이'되나 = 재건축.재개발 등 주택개발을 통한 이익을 환수한다는 취지에 도입된 기반시설부담금제는 입법 초기부터 당초 취지에서 크게 후퇴한 방향으로 쪼그라들고 있다.
정부는 당초 연면적 200㎡ 이상의 신.증축 건축물에 대해 기반시설부담금을 부과키로 했다가 반대 여론에 직면하자 여야와의 의견조율을 통해 기존 건축물의 경우증축부분에 대해서만 부담금을 물리는 방향으로 한발 물러섰다.
또 8.31 대책의 핵심으로 불리는 부동산 관련 세제 역시 여야 간 이견이 맞서입법화가 더딘 상황이다.
여야는 종합부동산세법의 세대별 합산과세와 종부세 과세 대상을 6억원 이상으로 하향조정하는 문제에 있어 아직 뚜렷한 합의를 내지 못해 입법이 지연되고 있다.
재산세 등의 부과기준이 되는 과표적용률도 여야간 입장차를 보이고 있다 정부와 여당은 현재 공시가격의 50％인 과표적용률을 내년 70％로 대폭 올린 뒤매년 10％씩 올려 2009년까지 100％로 현실화한다는 계획이지만 한나라당은 상승폭을 줄여 2015년까지 100％로 올리는 방안으로 맞서고 있다.
◇ 고개든 아파트값.. 8.31 대책 약발 다했나 = 8.31 대책 이후 꾸준히 하향 안정세가 지속된 수도권 아파트 값이 최근 다시 상승세로 돌아서 8.31 대책의 약발이다했다는 비관론도 조심스럽게 제기되고 있다.
한국부동산정보협회 시세 자료에 따르면 서울 아파트값은 10월초까지 마이너스변동률을 보이며 하락세가 지속됐지만 10월 중순 이후 상승세로 갈아탔다.
25일을 기준으로 8.31 대책 이후 서울 아파트값의 변동률은 -0.12％를 기록, 사실상 8.31 대책 이후 하락했던 서울 아파트값이 석달만에 원점으로 돌아오고 있는것이다.
재건축 아파트값의 원점 회귀는 더욱 두드러진다.
대치동 은마 아파트 31평형은 8.31 대책 직전 7억5천만원선에서 10월초 대책의영향으로 6억8천만원까지 추락했지만 현재는 7억8천만-7억9천만원선에 시세가 형성돼 예전 가격을 회복했다.
개포동 주공 단지들도 최근 상승세가 지속되면서 일부 평형들은 속속 8.31 대책이전 가격을 회복, 개포 주공1단지 11평형은 8.31 직전 가격인 3억8천만원선을 넘어4억원까지 호가하고 있다.
지난달까지 60-70평형 기준으로 2억원 이상 떨어진 급매물이 일부 출현했던 강남권 대형아파트도 이달 들어 호가 위주로 다시 강세를 띠고 있다.
현재 개포동 경남2차 59평형은 16억원을 호가해 8.31 직전 수준을 회복했고 타워팰리스 57평형은 18억원의 호가를 유지하고 있다.
도곡동 C공인 관계자는 "10.29 대책을 경험한 주민들은 국회에서 8.31 대책 내용이 실제로 입법화가 되는지를 주시하고 있다"며 "국회의 입법화가 지연되면 강남집값은 다시 오를 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.
◇ 분양시장 양극화 = 8.31 대책 이후 분양시장의 양극화가 심화되고 있다.
분양시장은 대부분 지역이 저조한 청약경쟁률을 기록했지만 대전 스마트시티와인천 송도신도시, 화성 동탄지구 등에서 공급된 아파트들은 폭발적인 인기를 끌었다.
대전 유성구 도룡동 엑스포 국제전시구역에서 분양된 주상복합 스마트시티는 대전 지역에서 처음으로 분양가가 1천만원을 넘는 고가에 분양돼 논란이 일었지만 일부 평형은 최고 115 대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 큰 인기를 끌었다.
인천 송도신도시에 분양된 포스코더샵 퍼스트월드 2차 오피스텔도 평균 69 대 1,최고 198 대 1의 높은 경쟁률을 나타냈다.
분양가 상한제가 처음 적용된 동탄 신도시 마지막 물량에도 청약자들이 대거 몰려 들어 우미이노스빌ㆍ제일풍경채와 풍성신미주 아파트 등은 수십대 1의 경쟁률 속에 1순위 마감됐다.
그러나 이외 지역은 대거 미분양 물량이 속출하는 등 저조한 청약률을 피하지못했고, 그나마 순위내 마감된 단지들도 낮은 계약률로 인해 사업이 큰 어려움을 겪어야 했다.
◇ 부동산 시장 전망 = 전문가들은 아직은 8.31 대책의 약발이 다했다고 언급하기에는 이르다는 의견이 많다.
현재의 부동산 상승세는 일단 강남권 재건축 단지에 국한된 문제이며, 내년 8.31 대책 내용이 실제 적용되기 시작하면 본격적인 하락세가 찾아올 수 있다는 의견이많다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "8.31 대책이 실제 작동에 들어간 것은 담보대출 제한밖에 없다"며 "내년 8.31 대책이 실생활에 영향을 주게 되면 시장은 본격적인 조정을 받을 것으로 보인다"고 말했다.
김 소장은 "원래 11월, 12월은 겨울 비수기로 거래가 잘 이뤄지지 않는다"며 "최근 집값이 다시 오르는 것은 일부 급매물이 거래되고 그동안 연기됐던 거래가 뒤늦게 이뤄지고 있기 때문일 뿐, 전반적인 상승으로 보기 힘들다"고 덧붙였다.
그러나 부동산 시장은 국회에서 진행되고 있는 8.31 대책의 입법화 상황에 따라크게 좌우될 수 밖에 없다는 사실은 자명해 보인다.
유앤알의 박상언 대표는 "현재 부동산 가격이 반등한 것을 본격적인 상승세가온 것으로 보지 않는다"며 "국회에서 종부세 기준을 6억원으로 내리는 내용이 통과된다면 내년 상반기 세금 부담을 회피하기 위한 매물이 증가하고 매수세는 주춤해져부동산 시장이 조정을 받을 수 있다"고 말했다.
