오피스텔을 주거용도로 사용 시 주택으로 간주해 양도소득세를 부과한다는 국세심판원의 최종 결정이 내려지면서 오피스텔 양도세 산정 방법에 대한 관심이 높아지고 있다. 아파트ㆍ연립 등 공동주택은 토지와 건물을 구분치 않고 기준시가로 세금을 계산하면 된다. 이에 비해 오피스텔은 아파트와 같은 기준시가가 없다. 때문에 토지는 공시지가, 건물은 국세청장이 고시하는 가격을 기준으로 해 두 금액을 합한 것을 과표로 해 세금을 산정한다.
◇오피스텔, 건물ㆍ토지 따로 계산 = 아파트 기준시가는 토지와 건물의 가치가 반영된 금액이다. 오피스텔의 경우 이 같은 기준시기가 따로 없다. 때문에 실거래가가 아닌 과표를 기준으로 세금을 계산할 땐 토지와 건물의 가치를 별도로 계산한 뒤 합산해야 한다.
토지는 공시지가가 기준이 된다. 건물은 건축용도, 구조, 준공연도 등에 따라 달라진다. 건물의 기준시가 역시 국세청이 매년 고시한다. 현재 건물의 기준시가는 평균 ㎡당 46만원(46만원X평수)이다. 즉 매입ㆍ매도 당시 시점에서 토지 공시지가와 건물 기준시가를 합한 금액이 해당 오피스텔의 과표가 되는 셈이다. 일반적으로 공동주택 기준시가와 달리 오피스텔 과표 현실화율은 시세의 50~60%선이다.
◇주거 과세 현실적 어려움 커 = 납세자의 주거용도로 사용했다고 자진신고 하지 않는 한 오피스텔을 주택용도로 간주해 세금을 과세하는 게 현실적으로 어렵다는 게 세금 관계자의 설명이다.
납세자가 사무용도로 사용 했다고 하면 관할 과세당국에서 일일이 주거용도로 사용했다는 것을 증명해야 한다. 또 오피스텔은 건축물 관리대장에 근린시설 혹은 업무시설로 분류돼 있어 세원을 추적하는 것 역시 쉽지 않다.
모 회계법인의 회계사는 “건물 용도에 상관없이 주거용도로 사용했다면 그에 맞춰 세금이 과세되는 게 원칙”이라며 “그러나 실제 과세되는 사례는 극히 드물 것으로 보인다”고 설명했다.
<이종배기자 ljb@sed.co.kr>
