임대사업 투자 어디가 좋을까?

올 상반기 부동산 시장엔 극심한 한파가 몰아치고 있다. 거래가 실종된 아파트 매매시장은 국지적인 등락을 보이며 전반적으로 보합장세를 형성하고 있다. 한 때 ‘불패신화’를 자랑하던 수도권 분양시장은 그야말로 ‘참패’를 거듭하고 있는 상황. 반면 소액으로 투자가 가능하고 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 오피스텔은 ‘불황기 알짜 상품’으로 부각되며 그 어느 때보다 뜨거운 인기를 누리고 있다. 특히 대학가 오피스텔 및 원룸 등 임대용 투자상품은 안정적이고 꾸준한 임대수요를 확보할 수 있는 것은 물론, 최근 공급량 감소로 매년 수익률이 상승해 부동산 효자 상품으로 각광 받고 있다. ◇대학가 임대료, 얼마나 올랐길래?=대학가가 밀집해 있는 신촌의 전용 26㎡(공급면적 40㎡형) 원룸의 경우 월세는 보증금 1,000만원에 월 55만~60만원 선이며, 전세가는 6,000만~7,000만원 선이다. 전용 26㎡(공급면적 56㎡형)의 오피스텔의 경우 월세는 보증금 1,000만원에 월 70만원 선이며, 전세가는 9,000만~1억1,000만원 선에 형성돼 있다. 마포구 아현동 조은공인중개사 김성원 실장은 “수요는 꾸준하지만 주변에 뉴타운 및 재개발 사업으로 오피스텔이나 원룸 공급이 크게 줄어 임대가는 계속 오르고 있는 상황”이라며 “월세의 경우 2~3년 전부터 매년 5만~10만원씩 임대료가 상승하고 있다”고 말했다. 사정은 다른 대학가도 마찬가지. 관악구 봉천동에 위치한 전용 16㎡(공급면적 33㎡형) 원룸의 경우 전세가는 4,500만~6,000만원 선으로 지난해 보다 300만~500만원 가량 가격이 상승했다. 월세의 경우 보증금 500만원에 월 45만원 선으로 이 역시 지난해 대비 5만원 안팎으로 상승한 가격이다. 에이스부동산의 한 관계자는 “대학생이나 고시생은 물론 강남으로 출퇴근하는 직장인까지 임대수요가 항상 풍부한 것은 물론 인근에 신림뉴타운이 들어서면서 주변 대지지분 가격도 함께 상승했다”며 “대지가격 상승분 만큼 전세가격이나 임대가격도 함께 오르고 있는 추세”라고 말했다. ◇오피스텔은 ‘대학가+역세권’이 최상의 궁합=전문가들은 임대수익을 목적으로 대학가 오피스텔에 투자할 경우 반드시 역세권을 끼고 있는 대학가를 선별 투자하라고 조언하고 있다. 함영진 부동산써브 실장은 “역세권과 인접한 대학가의 경우 항상 유동인구가 풍부해 공실률이 낮고, 풍부한 임대ㆍ매매수요로 ‘환금성’이 뛰어나다”고 말했다. 대학가 오피스텔의 경우 56㎡형을 기준으로 매매가는 1억2,000만원 선이며, 평균 임대시세(보증금 1,000만원에 월세 70만원)를 감안했을 경우 투자수익률은 년 7.6%이다. 또 오피스텔은 시세차익을 기대하기 어려울 만큼 매매가 상승이 더딘 것이 사실이지만 서울 곳곳에 개발 호재를 안고 있는 지역의 오피스텔은 매매가 역시 상승세를 기록하고 있다. 올 1월부터 현재까지 중구의 오피스텔은 10.88%의 매매가 상승률을 기록했으며, 용산구 8.85%, 마포구 6.43%, 도봉구 5.10%, 구로구 3.85% 등이 상승했다. 같은 기간 서울 지역 전체 아파트 평균 가격상승률인 0.396%와 대조를 이룬다. 장길수 원룸클럽 팀장은 “최근 대학가에서도 깔끔하고 안전한 주거여건을 찾아 오피스텔에 대한 선호도가 크게 높아졌다”며 “투자자 입장에서도 오피스텔의 경우 주택수에 포함되지 않고 각종 부동산 관련 규제로부터 자유로워 틈새 상품으로 각광 받고 있다”고 말했다. 장 팀장은 그러나 “오피스텔의 경우 일반 주택(2%)과 달리 취등록세가 4%에 해당돼 처음 1년 동안은 수익률이 기대보다 적다는 사실을 명심해야 한다”고 말했다. ◇‘임대수익+재개발 기대’ 가능한 원룸은 꿩 먹고 알 먹고=대학가 원룸의 경우는 건물을 통째로 매입해 임대사업을 하는 경우가 대부분이다. 투자자가 실제 거주를 하면서 임대수익을 얻는 노후수익용으로 각광 받는 것이 보통이다. 관악구의 경우 4~5층 규모 원룸용 건물의 매매가는 13억~18억원 선이다. 15실을 기준으로 하면 각 실별 보증금 500만원에 월세가 30만~45만원 선으로 년 수익률은 7~9% 선이다. 최근엔 재개발 지역 또는 재개발 인접지역 대학가 원룸을 2~3명이 공동투자 하는 형식이 크게 증가하고 있다. 당장은 안정적인 임대수익을 올리되, 중장기적으로는 재개발에 따른 시세차익 및 분양권 등을 기대할 수 있기 때문. 이에 대해 함 실장은 “재개발 지역의 원룸용 건물의 경우도 구분 등기를 하기도 하지만 오는 7월부터는 재개발 지역의 60㎡이하의 다세대 주택은 현금청산의 대상이 되기 때문에 주의해야 한다”고 말했다.