[뉴타운으로 갈아타볼까] '강남 재건축 투자' 대안으로 뜬다
용적률 상향 등 특별법으로 사업속도 빨라져중대형 대거 늘리고 첨단시설 갖춰 인기예감은평지구 9월분양…노량진·한남 등도 "주목"
특별취재팀=구동본 기자 dbkoo@sed.co.kr
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서울 뉴타운이 유력한 투자처로 떠오르고 있다.
불패의 신화를 안겨준 강남 재건축은 대한 정부의 날 선 규제가 임박하면서 투자 분위기가 싸늘하게 식고 있지만 뉴타운은 ‘도시재정비 특별법’ 제정으로 정부가 날개를 달아줬기 때문이다.
특별법은 층고 및 용적률 50% 상향, 소형 평형 의무비율 축소 및 중대형 평형 확대, 도시개발사업 시행 특례, 지방세 감면, 과밀 부담금 면제, 기반시설 설치비용 지원 등의 내용을 담고 있다.
특별법은 오는 7월부터 시행된다. 15만평 이상의 주택 재정비 사업은 뉴타운 지정 신청이 가능해지고 3차 뉴타운은 이 법을 적용 받게 돼 1~2년 이상 훨씬 신속하게 사업을 추진할 수 있을 것으로 전망된다.
이미 가시적인 성과도 나오고 있다. 가좌 뉴타운 1ㆍ2구역이 서울시로부터 지난해 말과 올해 초 잇따라 사업시행인가를 받아 오는 5월 공사에 들어가 오는 2008년 입주할 예정이다. 또 미아 뉴타운 6ㆍ12구역, 노량진 뉴타운 1구역 등 6개 구역이 올 상반기 공사에 들어간다.
지난해 3차 뉴타운 후보지로 지정된 11곳 가운데 창신ㆍ숭인지구를 제외한 10곳도 뉴타운 지구로 정식 지정됐다. 서울시는 올해 3차 뉴타운 개발계획 수립을 위해 158억원의 예산을 투입한다.
시범 뉴타운인 은평 뉴타운에서는 오는 9월 전체 물량의 절반인 7,252가구가 일반 분양에 들어갈 예정이다. 길음 뉴타운은 입주와 분양이 마무리 단계에 접어들었고 왕십리 뉴타운도 정비구역 지정 등 사업추진에 박차를 가하고 있다.
뉴타운 사업의 하나인 균형발전촉진지구 사업도 속도를 내고 있다. 합정지구 1구역 개발계획이 확정돼 최고 39층까지 지을 수 있게 됐고 홍제지구 2구역도 정비구역으로 지정됐다. 미아지구는 면적이 대폭 확대됐고 가리봉지구는 상업지구 변경 등을 통해 용적률, 층고가 대폭 상향 됐다.
‘강남 북 균형개발’을 목표로 뉴타운 사업을 추진하고 있는 서울시는 철저한 도시계획에 따라 뉴타운을 첨단 주거지로 탈바꿈한다는 계획이다. 서울시는 선호도가 높은 중ㆍ대형 아파트를 대거 늘리고 자립형 사립고 등을 유치하면 강북 뉴타운이 강남의 능가하는 인기 주거지가 될 것으로 전망하고 있다.
이 같은 분위기에 힘입어 가격도 강세를 보이고 있다. 아현뉴타운 내 아현3구역은 최근 재개발 구역으로 지정된 후 10% 이상 가격이 급등, 10평 지분의 호가가 평당 2,000만원을 넘고 있다.
3차 뉴타운인 거여ㆍ마천 뉴타운도 ‘8.31대책’이후 거래가 주춤했지만 최근 들어 거래량이 늘면서 과거 시세를 회복했다. 영등포 뉴타운은 종합부동산세 등이 세금 중과를 피하려는 상가 투자자들이 몰리고 있다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 “2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리 뉴타운, 민자역사 개발과 재개발이 한창인 노량진 뉴타운, 한강조망이 가능한 한남 뉴타운에 주목할 필요가 있다”고 말했다.
하지만 뉴타운 투자에 호재만 집중돼 있는 것이 아니다. 정부가 투기 차단을 위해 도심재정비 특별법 시행령에 보완 조치를 준비하고 있어 향후 복병으로 작용할 가능성이 높아지고 있다.
토지거래 허가요건을 현행 54평에서 9평으로 크게 강화하고 구입요건을 까다롭게 한 것이 대표적인 투기차단 조치다. 여기에 입주권 주택간주도 투자를 망설이게 하는 요소로 작용하고 있다.
전문가들은 전체 재개발 지분의 70% 이상이 토지거래 허가 대상이 될 것으로 분석되고 있다. 때문에 지분 쪼개기로 소형 지분이 많아진 아현ㆍ한남뉴타운 등 일부를 제외하면 상당수 뉴타운이 타격을 받을 것으로 예상된다.
때문에 북아현, 장위뉴타운 등은 거래가 냉랭한 상태다. 예스하우스 정영진 사장은 “3차 뉴타운과 같은 초기지역은 사업계획이 불투명하고, 사업기간이 길어질 수 있다는 점을 고려해야 한다”라며 “특히 인기지역은 가격이 많이 올라 상투를 잡을 수 있어 주의해야 한다”라고 말했다.
이처럼 뉴타운에 대한 직접 투자 절차가 까다로워지고 투자 위험도도 상대적으로 높아짐에 따라 뉴타운 구역내 일반 분양이나 주변 수혜지역으로 관심을 돌리는 투자자들도 늘고 있다.
특히 뉴타운 내 일반 분양물량은 관심이 높다. 올해에는 은평 뉴타운 1구역을 비롯, 창신 뉴타운 숭인4구역, 노량진뉴타운 1구역, 흑석 뉴타운 흑석시장구역에서 일반 분양이 예정돼 있다. 주변 수혜 분양 물량으로 황학동 롯데캐슬, 불광 3구역 현대 홈타운, 종암ㆍ석관ㆍ정릉동 삼성 래미안, 고척 2구역 대우 푸르지오 등이 꼽힌다.
입력시간 : 2006/02/20 13:04
