24일 정부가 발표한 '7·24 후속조치' 중 가장 논란이 되는 것은 후분양제 도입이다. 후분양제로 민간주택 공급조절이 가능하냐는 것이 논란의 핵심인데 업계에서는 후분양제가 확산된다면 민간의 주택공급은 줄어들 수밖에 없을 것으로 예상했다. 후분양제는 분양대금을 받아 공사를 진행하는 선분양제와 달리 건설사가 직접 자금을 조달해야 한다. 이 때문에 일부 대형건설사와 자체 부지를 보유한 우량 건설사가 아니면 불가능해 실질적으로 후분양이 민간공급을 억제하는 장치로 활용될 수 있다는 것이다.
김선덕 건설산업전략연구소장은 "이번 대책의 핵심은 '공급 방식의 유연화'로 볼 수 있다"며 "중장기적으로는 '묻지마 분양' 등이 줄어들어 민간공급이 축소될 수밖에 없다"고 내다봤다.
하지만 전면적인 시행이 아닌 현재와 같이 과도기적 단계일 경우 금융비용 때문에 서둘러 공급하는 '밀어내기식 분양'은 더 확산될 가능성이 높다. 정부는 후분양을 선택할 경우 대한주택보증이 사업비의 50~60%가량에 대해 대출 보증을 지원하겠다고 하지만 건설사 입장에서는 도움이 되지 않기 때문이다. 후분양을 한다고 하더라도 건설사가 직접 대출을 받는 것은 변함이 없으며 추가 대출을 받음으로써 이자 부담은 더 늘어난다.
이 때문에 업계에서는 공공택지에 한 해 금융비용을 줄여주는 등 실질적인 지원책이 병행돼야 한다는 입장이다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "실제로 민간공급을 줄이려면 분양성이 악화된 지역 택지에 대해서는 한국토지주택공사 등 공급 주체가 택지를 되사주거나 계약해지 요건을 완화시켜주는 등의 방안을 검토할 필요가 있다"고 지적했다.
이와 함께 분양성 검토가 강화되고 지방자치단체의 사업승인 관리가 엄격해 질 것으로 예상되면서 건설업계는 주택사업 여건이 더욱 어려워 질 것으로 우려하고 있다.
반면 수급조절용 리츠 도입과 전세조건부 보증지원 방안은 건설사들에게 도움이 될 것으로 보인다. 특히 전세조건부 보증지원은 미분양 해소에 큰 도움이 될 것으로 예상하고 있다. 이 제도는 건설사가 은행대출과 전세보증금으로 사업비의 50~80%까지 조달하는 대신 준공후 미분양을 임대주택으로 사용하도록 하는 제도다. 현재 건설사가 개별적으로 시행하는 '전세분양'에 세입자의 보증금을 대한주택보증이 보증을 지원해 건설사 부도 등 전세분양의 위험성을 낮춘 만큼 향후 전세분양이 더 활성화 될 것으로 보인다. 하지만 정부의 다양한 미분양 대책 혜택에서 '전세분양'이 제외돼 있는 만큼 이 부분에 대한 보완이 필요하다는 지적도 나온다.
S건설 관계자는 "대주보가 전세금반환보증을 지원한다면 '애프터 리빙제' 등 전세분양은 수요자들에게 인기를 끌 수 있을 것"이라며 "미분양 해소에도 도움이 될 수 있을 것"이라고 말했다.
