구역지정 전후 매입은 위험·다가구주택 많은 곳 피해야
재개발사업은 일반 아파트 재건축 이상으로 사업진행절차가 복잡한데다가 같은 구역내 조합원지분이라도 투자가치가 재각각이다. 따라서 사업절차에 따른 정확한 매입타이밍을 잡아 투자위험이 적은 지분 매물을 고르는 것이 요령이다.
고수익을 얻으려는 투자자들은 재개발구역 지정 직전이나 직후에 지분을 매입한다.
하지만 구역지정이 이뤄지지 않거나 주민간 이견으로 조합설립이 되지 않으면 장기간 투자금이 묶일 위험성이 커 초보투자자라면 피하는 게 좋다.
통상 투자적기는 사업시행 인가나 관리처분계획인가 전후 시점이다. 사업시행인가 시점에는 아파트 건립계획이, 관리처분 시점에는 투자비용의 윤곽이 드러나 투자위험을 피해갈 수 있기 때문.
투자 대상 재개발구역을 고를 땐 다가구 주택이 많은 곳은 피하는 게 좋다. 원래 단독주택의 범주에 들어가는 다가구주택도 재개발 시 다세대주택으로 구분등기 할 수 있게 되면서 다가구주택 '쪼개 팔기'가 성행하고 있다.
이 경우 구분등기 하는 만큼 조합원수가 크게 늘어 그만큼 추가부담금이 늘고 사업진행속도가 늦춰지게 된다.
감정평가시 높은 가격을 받을 수 있는 조합원 지분 매물을 고르는 것도 요령이다. 조합원이 재개발을 통해 아파트를 분양 받으려면 아파트 분양가에서 자신의 지분가격만큼을 뺀 금액을 시공사에 지불하게 되는 데 이 때 지분가격(감정가 기준)이 높을수록 비용부담이 줄어들기 때문이다.
감정평가시 좋은 값을 받으려면 도로가 땅의 북쪽에 접해 있고, 모양이 정방형인 것을 고르는 게 좋다.
민병권기자
