[송현칼럼] 미국 주택시장 공포
데이비드 전
월가는 지금 미국 주택경기가 얼마나 급격히 떨어지고 있는지에 대한 논쟁이 한창이다. 주택 건설과 판매량은 지난 몇 년간 경험해보지 못한 속도로 급격히 떨어지고 있다. 건설ㆍ부동산 붐이 마감되고 마침내 공급이 수요를 넘어선 것처럼 보인다. 이런 추세를 확인하듯 주택 가격도 보합세에 머물러 있다.
건설ㆍ부동산 분야의 침체는 미국의 전체 경제에 부담을 주고 있다. 최근 몇 년간 미국의 주요 성장 엔진 중 하나는 건설ㆍ부동산 분야였는데 이들이 피로 징후를 보이면서 시장도 숨을 죽이고 있는 것이다.
기존 주택 판매 성장률은 지난 3년간 평균 5~10%를 기록했다. 하지만 가장 최근이었던 지난 7월에는 -11%였다. 2000년 이후 최저치다. 주택 재고는 7개월 분량으로 10년 만에 최고치를 기록 중이다. 재고 물량은 지난 6년간 평균 4개월 정도에 불과했었다. 주택 건설도 지난해 같은 기간보다 22% 감소하면서 94년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.
수요의 측면에서 부동산경기 하강을 보여주는 또 다른 신호는 부담능력지수다. 이것은 잠재적 주택 구매자가 얼마까지 지불할 수 있는지의 능력을 보여준다. 이 지수는 지난 13년 동안 130~140선을 유지했다. 지난달은 103이었다. 이 역시 89년 이후 가장 낮은 수치다.
이런 관측에서 나온 첫번째 결론은 미국에서 경기 하강이 시작됐다는 것이다. 주택 부분을 염두에 둘 때 전망은 밝지 않다. 시장이 단시간에 해소되기에는 공급 과잉의 규모가 너무 크다. 수요 회복도 빨리 이뤄질 것 같지 않다. 주택 구입 능력을 회복하기 위해서는 연방준비제도이사회(FRB)가 금리를 올리기 전의 저금리 상태로 돌아가야 할 필요가 있다. 하지만 이렇게 되기 위해서는 미국의 다른 경제 부분이 극적으로 부진해야 한다. 이는 반대로 시장의 신뢰를 훼손할 것이다. 글로벌 금융시장에서 관심을 가져야 하는 대상이 바로 이것이다.
주택 부문의 부진 하나만이 우려 대상은 아니다. 주된 관심사는 주택시장 냉각이 미국의 전체 소비에 얼마나 충격을 줄 것인가 하는 것이다. 주택 가격이 떨어진다는 것은 주택 소유자들에게 재정적으로 부정적 영향을 미친다는 의미다. 자산가치 하락과 함께 부담 능력이 떨어지면 미국의 소비가 압력을 받을 수 있다. 주택 소유자들이 지난 5년간 부풀려진 주택 가격 때문에 현금을 끌어다 썼기 때문이다. 과거 경험에 비춰 이러한 환경은 신뢰와 구매력 악화를 초래한다.
미국의 경제통계와 세계시장에 미칠 충격을 관찰하면서 미약한 주택 부분이 소비 같은 다른 수요 부분을 어떻게 망가뜨릴지 주의해야 한다. 주택경기의 약세는 이미 시장에 토론되고 다뤄졌다. 그러나 소비자 신뢰 악화와 실질적인 소비 부진은 아직 고려되지 않고 있다. 그것이 현실화됐을 때는 시장 전체를 뒤흔들 수 있다.
미국 주택시장에서 그나마 긍정적인 부분은 투기적인 상황까지는 이르지 않았다는 것이다. 주택 소유자들은 그들이 낮은 비용으로 더 큰 집을 살 수 있다는 전제 아래 행동했을 뿐이다. 만약 미국이 90년대 홍콩처럼 투기 광풍에 휘말렸다면 조정기간은 더 길고 깊어야 할 것이다. 물론 일부 도시 지역 주택시장은 불균형을 나타내기도 했다. 하지만 국가 전체로 확산되지는 않았다. 이것은 부동산시장의 조정 과정이 재앙으로까지는 이르지 않을 것임을 보여준다.
이런 논란은 한국에서 부동산시장에 대한 신중한 투자를 시사한다. 외국 투자가들은 동북아시아가 미국의 수요 변화를 유발하는 세계에서 가장 민감한 지역이라고 생각하고 있다. 아시아 국가간 성장은 동북아 국가들에 훨씬 중요한 성장동력이 될 것으로 필자는 믿는다. 미국의 경기 침체가 예상보다 더 길고 깊어진다면 투자도 신중해진다는 점에서 동북아 국가들에 충격을 줄 것이다. 또한 정책 관점에서도 이런 불확실한 환경에서는 해당 지역 자체의 수요 확대가 더 가치 있다. 미국 경제의 하강은 시작됐다. 침체의 강도와 지속기간이 문제일 뿐이다. 만약 주택 부분이 주요 지표라면 전망은 그렇게 밝지 않다.
US Housing Scare, The Real Concern
Wall Street is talking about how the housing activity in the US is slowing down sharply. Both the new construction and sales of existing homes are slowing down sharply to a pace we have not seen in many years. After a multi-year bull market for the construction and real estate sectors, it appears that the supply has finally surpassed demand. To validate this development, house prices have softened in recent months. As the global financial markets await the magnitude of the US economic slowdown and lingering inflation concerns, the slowdown in the construction and real estate sectors in the US is adding to the stress of markets. This concern is justified. One of the main growth engines for the US in recent years has been the construction and real estate sectors. As they show signs of fatigue, markets are holding its collective breath.
Here are some facts: Existing home sales have averaged 5%-10% annual growth over the past three years. The latest reading for July is at -11%. This is the lowest reading since 2000. Also, the inventory of houses for sale is now at a ten year high of 7 months worth after averaging at 4 months for the past 6 years. The new home construction is at -22% year over year change, the lowest reading since 1994. Another clear signal of a slowdown in the real estate sector from the demand side of the equation is the affordability index. This is an index that tracks potential homebuyer's ability to pay. This index has stayed in 130 to 140 range for the past 13 years. The latest reading is at 103. The last time this index was this low was in 1989. This measure of ability to buy is at the 16 year low. Demand has turned down. Real estate prices will adjust down to bring the over supply and slowing down back into equilibrium.
The first conclusion from all this observation is that the slowdown has begun in the US. As far as the housing sector is concerned, the outlook does not look good. As with any momentum situation, with the trend in demand so strong for so many years, the supply accelerated into this slowdown in demand. The overhang looks to be too much for the market to digest quickly. Also, with the likelihood of a longer adjustment on the supply side of the equation, demand recovery might not be quick. For the housing affordability to improve quickly, the short-term rates would have to adjust back down to the previous low levels before the Fed raised interest rates. For this to happen, the other parts of the US would have to slowdown dramatically. This slowdown would impact confidence adversely and the recovery in demand would take place only after a substantial downward adjustment of housing prices and further slowdown in the supply of housing. Anyway one looks at this situation, it will take time and probably further slowdown for the housing sector in the US to stabilize. Global financial community should be concerned about this.
In my opinion, the actual slowdown in the housing sector that everyone is talking about here in the US is not the main cause of concern. The main concern from my perspective is how the housing sector can impact consumption in the US. This to me is the larger issue the markets should be focusing on. As the house prices adjust down, there is a negative balance sheet impact for the home owners. Also as the affordability declines in conjunction with declining property value, the one big source of consumption power for the US would come under pressure. It is the massive re-financing activity that allowed homeowners to extract cash from inflated house prices over the past 5 years. The past experience shows that confidence and the actual consumption power deteriorates in this type of environment. This to me is the potential negative shock that has yet to manifest itself.
As we watch economic data come through in the US and impact other markets around the world, keep an eye on how the weak housing sector spills into other demand components such as consumption. The weak housing is already well documented and discussed in market place. However, a much weaker consumer confidence and actual slowdown in consumption is not factored in by markets. When it appears, this could be another negative factor that can shake the markets.
One positive side of the US housing market is that it never got to a speculative buying binge. Homeowners were engaged in an upgrade activity as they were able to afford a larger house due to the lower cost of capital. If the housing market got to the speculative buying mode as places like Hong Kong got to in the mid-1990s, the adjustment period could be much longer and deeper. This is not the case here in the US. Also, there appears to be the major urban center focused imbalances in the housing market. It is not uniformly spread through out the entire country. These are some observations that points to an adjustment that will not be catastrophic in nature. The unknown here as we look out over the next 12 months is how the signs from the housing sector in the US might be a preview for other parts of the US economy that market has not factored in yet.
The implication for Korea is to have a cautious attitude toward investments. The perception among foreign investors is that North Asia is the most sensitive part of the world to changes in the demand here in the US. I believe that the intra-Asia growth has become a much more important growth driver for the North Asian countries. However, a longer- and deeper-than-expected economic slowdown in the US would impact North Asiathus the cautious investment suggestion. Also from the policy perspective, any domestic demand growth oriented initiatives would become much more valuable in this kind of uncertain environment. The US economic slowdown is here. The pending uncertainty is the duration and the magnitude of the slowdown. If the housing sector is a leading indicator, the outlook does not look too promising so far.
입력시간 : 2006/08/27 16:33
